房產糾紛案例
商家在租賃商鋪進行經營活動時，都會與出租方簽訂租賃合同。雙方應積極遵守并基于誠信原則全面履行合同。但現實中有些出租方由于缺乏法律意識以及道德約束力，會出現非法強制清退租戶的做法，如果遇到這種情況該如何維權呢?下面我們通過京云律所的一起真實案例來為大家進行詳細解讀。
案情回顧
當事人：葉女士
委托訴訟代理人：北京京云律師事務所律師
葉女士與北京A公司于2017年9月22日簽訂《場地租賃合同》，約定A公司將其所屬的某商場A1-66號場地出租給葉女士用于茶葉茶具等商品的經營。租期為一年，自 2017年10月28日起至 2018年10月27日止，年租金為 29443 元。租金支付方式為年付，于合同簽訂之日起三日內支付。同時葉女士須向A公司繳納商品質量保證金 3000元。
2018 年8月，A公司在未與包括葉女士在內的經營茶葉等商戶的協商及做出妥善安排的情況下，單方將租賃場地的經營項目改為化工等商品，嚴重影響了諸如葉女士經營茶葉等商戶的正常經營。經與A公司多次協商，A公司做出了對葉女士等商戶下年度租金給予優惠的解決方案。2019年3月 21 日，A公司通知葉女士要求補交優惠期間租金 2937 元，并于2019年4月 11 日深夜，派人員采取撬鎖等非法方式搬走葉女士價值 495084 元茶葉、茶具等物品(有110報警記錄等佐證)，收回租賃場地。雖經葉女士多次向A公司索要搬走的貨物，但是被告均予以拒絕。于是，葉女士委托京云律師事務所律師起訴A公司。
京云說法
本案爭議焦點為：
一、葉女士與A公司在原租賃合同到期后形成的租賃合同關系期限是否固定，進而認定A公司強行清退行為是否構成違約;
二、違約責任應如何承擔。
關于爭議焦點一，根據已查明的事實，租賃合同到期后，葉女士繼續在涉案場地經營并向A公司支付租金，根據A公司2018年11月14日向葉女士出具的收據，載明租金支付期限自2018年10月28日至 2019年6月14日，該收據對租期和租金的表述方式明顯不符合不定期租賃合同的特征，結合國龍公司后續經營業態，在閩龍公司未提交其他證據佐證其主張的情況下，A公司主張的雙方為不定期租賃合同關系的意見并不成立。
關于爭議焦點二。雙方租賃合同履行期限應于 2019年6月14日屆滿。A公司于2019年4月即將葉女士清退，其行為構成違約，A公司應當退還尚未履行期間的已付租金 2751 元并返還質量保證金 3000 元。
另外，A公司擅自將葉女士貨品清走，且未能妥當證明其取走貨品數量及質量情況，加之茶葉在內的商品對于銷售期限和保存條件具有一定要求，A公司在長達一年半的時間內未及時讓葉女士取回相關商品或做減損處理，負有不可推卸的責任。
本案經歷了一審二審兩個階段，一審法院判決：A公司返還原告租金2751元;A公司返還葉女士質量保障金3000元;A公司賠償原告貨品損失40萬元。A公司不服提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。
判決結果下達后，A公司未按期履行法院判決，葉女士向法院申請了強制執行，最終在法院的強制執行下，葉女士收到了案件的執行款。至此，本案圓滿得到解決。
本案一審、二審及強制執行階段，葉女士代理律師均為京云律所律師。
京云小結
在租賃合同中，雙方簽署的相關協議、文件如果是雙方真實意思的表示且不違反法律強制性規定，那么應合法有效，雙方均應遵守并基于誠信原則全面履行合同。如果大家在租賃過程中遭遇類似葉女士的情形，可以選擇通過訴訟的途徑來維護自己的合法權益。
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