賣房人不交房，買房人不付余款，誰違約？
2023-04-24 閱讀：1190 京云律師
雙方就二手房買賣達成協議
買方按協議支付了定金
約定“剩余房款在交易過戶當天支付”
后買方表示要推遲支付剩余房款
賣方同時表示要推遲交房時間
但都要求對方先行履行合同義務
導致合同履行陷入僵局
買方黃某與賣方陳某簽訂房屋買賣合同，約定房屋交易價格690萬元，購房定金為100萬元，剩余房款590萬元在交易過戶當天支付，雙方應于2022年4月30日前向房地產登記機構申請辦理產權轉移登記，交付使用的時間為賣方收齊樓款當天。
實際履行過程中，買方黃某曾于4月8日向賣方陳某表示“可否將過戶、付款時間改至2022年5月9日”，而賣方陳某也曾在雙方微信聊天中表示“我們必須推遲大約一個月左右交房”，但雙方對變更合同履行期限一直未達成一致，最終導致雙方未能在約定的4月30日履行完該房屋買賣合同。
買方黃某提起了訴訟，主張繼續履行合同，賣方配合其辦理房屋過戶及交付手續，并支付逾期交房違約金；賣方陳某同意繼續履行合同，但提起反訴要求，要求黃某向其支付逾期支付房款違約金及剩余購房款。雙方均主張合同未能及時履行是因對方的違約行為所致。
廣州市越秀區人民法院一審判決：自判決發生法律效力之日起十日內，雙方共同辦理產權過戶登記手續，黃某于過戶當天向陳某支付房屋余款590萬元。自判決發生法律效力之日起十五日內，陳某將房屋交付給黃某使用。駁回了雙方要求對方支付違約金的訴訟請求。
房屋買賣合同是雙務合同，即買賣雙方互相承擔義務、享有權利，《中華人民共和國民法典》根據合同義務是否有履行先后順序，規定了三種履行抗辯權，分別是同時履行抗辯權、先履行抗辯權、不安抗辯權。三種抗辯權的法律后果為享有履行抗辯權的一方可以拒絕另一方的履行請求或中止履行，而不構成違約，因此是否成立抗辯權與是否違約密切相關。本案中，合同約定“剩余房款在交易過戶當天支付”“房地產交付使用的時間為賣方收齊樓款當天”，在買方曾表示無法按時支付剩余房款，而賣方亦曾表示無法按期交付房屋的情況下，買賣雙方均可以主張同時履行抗辯權，因此無法歸責哪一方應承擔違約責任。因買賣雙方均有意繼續進行交易，從尊重當事人實際意愿、維護合同有效履行、切實解決矛盾糾紛的角度出發，法院依法作出上述判決。
法官提醒，合同是“法鎖”，明確的約定有利于鎖定雙方的權利義務，避免不必要的紛爭，類似此類“支付剩余購房款”“遞件過戶”“交付房屋”等重要的合同內容，最好能明確約定履行的先后順序，這是判斷違約責任的前提。如果合同約定不明，當事人亦可以通過積極行為減輕責任，比如本案中，買方可以向賣方出示銀行存款、轉賬流水等，明示其具備支付剩余房款的能力；賣方也可以及時表示延遲交房的情況已經消失，要求買方按時履行合同。
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