辦公用房改裝住宅？給廣東佛山市萬科金域中央業主的維權方案
2021-11-05 閱讀：187
文章導讀：2019年7月30日，來自央視新聞頻道《經濟進行半小時》欄目的專題研究報道披露了廣東省佛山市萬科置業發展有限責任公司主要負責的佛山萬科金域中央樓盤涉嫌“虛假廣告宣傳”。據了解，從2016年到目前為止，這起事件涉及黃金領域中心項目的5800多名業主。
一、問題總結
通過研究報道我們可以得知，該樓盤存在具有以下三大問題。
(一)實際用作辦公用途的房屋，公布后稱為居住用房。
業主們在購買時，銷售管理人員稱這是一個用于居住的公寓，其廣告進行宣傳也大力發展宣傳該房屋屬于“公寓”，水電費也按照中國住宅設計標準。但業主后來經過協商得知，大廈注冊的寫字樓面積，管理部門表示不能用于住宅用途。
（二）合同進行約定條款前后主要矛盾，誤導業主。
為了自己掩飾樓盤的真正工作性質，在開發商可以提供的商品房買賣雙方合同中，第三條雖然我們寫了該商品房的用途是辦公設備用房，但是在第十八條又稱該房屋是公寓式辦公管理用房。業主們不了解這中間的區別，又在企業銷售管理人員的催促下，草草簽下一個合同，付了部分房款。
(三)驗收合格后建筑物結構與實際交付不同，改變規劃的。
該樓盤在竣工質量驗收時，還是企業辦公設備用房的房屋建筑結構，但是對于竣工后，通過“改造”，外面加筑陽臺，室內加建架構，搖身一變變成了一個居住以及房屋的外貌。
二、京云房產律師解析
1.辦公用房與公寓有什么區別？
（1）用地規劃不同。
寫字樓建在商業用地上，而公寓一般是綜合用地(商業及住宅用地)或商業用地，按土地性質分為商業公寓和住宅公寓。一般通過市場上所稱的公寓企業都是指商業養老公寓，也被叫做商住兩用房。
（2）土地年限不同。
公寓企業一般都是屬于中國商業地塊，土地資源使用權只有40年，而住宅的土地使用權有70年。
（3）不動產登記數據類型企業不同。
“公寓”不是標準語言，因此按是否屬于住宅類登記或備案。如果一個屬于中國商業公寓，建筑企業不能進行分割產權，土地用途同其所屬的用地性質，房管部門不按住宅設計建筑公司辦理和分割產權。如果是住宅公寓，土地和房屋管理部門在產權登記時也要按住宅進行處理。
2.虛假廣告宣傳應承擔什么社會責任？
萬科金域中央其廣告、銷售等宣傳中暗示具有居住功能，顯然屬于虛假宣傳。那么虛假宣傳教育屬于自己什么工作性質，其中一個關于房屋居住的承諾能否構成合同的一部分呢？
《中華人民共和國合同法》第十五條第一款規定，商業廣告原則上為要約邀請，未訂立廣告不得視為合同內容。京云房產律師團發現，但是有一個例外情形，一是看所做工作說明及允諾具體分析確定，即有沒有明確提出具體的交房標準、日期、外觀，確定的小區進行規劃、配套基礎設施等。第二，它對商品房買賣合同的成立和價格的確定有很大的影響，即廣告內容不僅對買受人有很大的心理誘惑，而且對買賣合同的成立有重要影響，屬于房價的構成要件。
開發商企業通過這些種種途徑進行宣傳其銷售的房屋是可以住的公寓，這直接影響決定了購房者愿意選擇購買該房屋主要用于生活居住，可以說，開發商的宣傳是購房者與開發商訂立房屋買賣合同的根本沒有條件。因此，該陳述和承諾即使不包括在商品房買賣合同中，也應被視為合同的內容，違約方應承擔違約。
3.開發商應承擔自己什么社會責任？
(1)根據合同對違約承擔責任。
首先，開發商虛假廣告宣傳，如果企業構成商品房買賣合同的內容，業主信息可以以開發商虛假新聞宣傳，對買賣合同的訂立過程中產生一種重要的影響，要求開發商承擔違約風險責任。
可以通過主張依法進行解除該商品房買賣合同，并賠付相應經濟損失。
(2)對違反行政法規的行政行為承擔行政責任。
開發商虛假宣傳，違反房地產企業廣告發布的相關法律規定，應該受到國家行政管理處罰。同時可以根據企業相關國家法律制度規定，商業、辦公類項目管理應當按照規劃和國土部門許可的用途建設、登記，建設研究開發工作單位和房屋所有人、使用人未經許可不得擅自改變。對擅自改變用途的，由綜合管理執法、國土資源部門可以按照相關法律的規定予以處罰。
三、維權方案
1. 收集虛假申報的證據。根據“誰主張誰舉證”的民事法律訴訟規則，業主在商品房進行房屋訴訟中，對虛假廣告宣傳的事實負有舉證責任，因此我們建議業主信息收集數據整理商品房宣傳相關資料等證據材料。
2.調查房地產開發公司完成的驗收記錄、“五證二冊一表”等許可證文件，收集整理開發商違法行為的事實和證據。
3.審核商品房買賣合同條款，從法律發展角度可以查看合同約定的具體研究內容，確定企業違約風險責任和違約金額。
4.提起裁判，同時要求行政部門查處違法違規行為。
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