房產(chǎn)糾紛案例
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，房屋進(jìn)行買賣的雙方應(yīng)遵守企業(yè)誠(chéng)實(shí)信用管理原則，賣房人應(yīng)如實(shí)披露對(duì)于房屋的實(shí)際發(fā)展情況。雖然房屋非正常死亡的發(fā)生在客觀上并不影響房屋的實(shí)際使用價(jià)值，但這種情況會(huì)影響買方的心理感受，包括恐懼、禁忌等，從而導(dǎo)致房屋交易價(jià)值的下降，構(gòu)成房屋買賣合同的一大缺陷，影響房屋買賣合同的主要問題。劉女士有意瞞哄房屋內(nèi)曾發(fā)生過(guò)兇案的行動(dòng)，違抗了誠(chéng)實(shí)信用原則，雙方合同的簽訂亦違反了當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，構(gòu)成欺詐，法院判決支持了趙女士的訴訟請(qǐng)求。
從嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，“兇宅”并非沒有一個(gè)國(guó)家法律相關(guān)概念，它是實(shí)現(xiàn)中華人民民族文化傳統(tǒng)社會(huì)習(xí)俗中追求喜慶忌諱死亡的心理傾向的產(chǎn)物，屬于公序良俗的范疇。無(wú)論是受封建迷信還是文化觀念的影響，大多數(shù)人都不想買房子，因?yàn)槟鞘?ldquo;不吉利的”。即使他們買了它，如果他們?cè)俅谓灰姿ǔＲ矔?huì)很難賣掉房子，這將不可避免地給買家造成損失，這就是為什么，在二手房交易中，買房買到兇宅怎么辦?大多數(shù)業(yè)主為了使他們的財(cái)產(chǎn)能夠高價(jià)交易，往往故意隱瞞“謀殺房”這一真實(shí)情況，使買家誤以為它是正常的房屋和交易。
關(guān)鍵問題不在于是什么導(dǎo)致了一所房子被謀殺——無(wú)論是自殺還是謀殺，它都會(huì)影響到買家的選擇，買房買到兇宅怎么辦?尤其是在“買”和“不買”之間，以及房子的價(jià)格。據(jù)此，兇宅的披露問題成為我們這一技術(shù)合同的關(guān)鍵性問題，如果賣方有義務(wù)披露兇宅的情況，那么在信息對(duì)等的情況下，不存在欺詐行為，買方市場(chǎng)可以通過(guò)自由發(fā)展選擇買或是不買，在選擇買之后也可以在價(jià)格管理方面沒有達(dá)成目標(biāo)一致。因此，在處理“鬼屋”合同糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先審查賣方是否已經(jīng)披露以及在何種范圍內(nèi)作出了陳述。
如果確定是在買房者不知情的情況下所進(jìn)行市場(chǎng)交易，對(duì)于公司賣房者的責(zé)任，如果沒有約定有違約金的話，可直接通過(guò)請(qǐng)求方式支付以及違約金即可。否則，根據(jù)合約法，置業(yè)人士可采取以下兩項(xiàng)補(bǔ)救措施:
（1）可以通過(guò)請(qǐng)求出賣人在我們一定時(shí)間范圍內(nèi)降低房?jī)r(jià)款。《合同法》第一百一十一條規(guī)定，質(zhì)量不符合合同約定的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任公司沒有進(jìn)行約定或者約定不明時(shí)，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)問題以及經(jīng)濟(jì)損失的大小，可以得到合理設(shè)計(jì)選擇發(fā)展要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約行為方式。“鬼屋”糾紛解決可以是指適用質(zhì)量條款的合同標(biāo)的物，法官可以根據(jù)買受人的實(shí)際情況減少房屋的付款。在實(shí)務(wù)中，一般我們可以將“兇宅”的價(jià)格降20％到50％。
(2)可以請(qǐng)求法院解除合同。合同沒有解除權(quán)來(lái)源于《合同法》第94條，其規(guī)定：當(dāng)一方的違約風(fēng)險(xiǎn)行為致合同管理目的就是不能為了實(shí)現(xiàn)，守約方可進(jìn)行行使解除權(quán)。在“謀殺”房地產(chǎn)糾紛,如果買方購(gòu)買房子結(jié)婚,業(yè)務(wù)和其他特定目的,顯然已經(jīng)通知賣方在合同的結(jié)論,也可以推斷為吉祥,買方購(gòu)買房子,快樂,和諧和其他特定的目的,然而,賣方違反合同，隱瞞真相交付“鬼屋”房屋，嚴(yán)重?fù)p害了買方對(duì)節(jié)日意義的期望，嚴(yán)重降低了房屋的生活效用，無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的。賣方違約構(gòu)成根本違約。此時(shí)，法院可以做出支持房屋買賣合同終止的判決。
總而言之，對(duì)于一個(gè)普通老百姓購(gòu)置房產(chǎn)企業(yè)而言，買房買到兇宅怎么辦?一定要慎之又慎，做好自己前期的調(diào)查等，有必要條件的話去不動(dòng)產(chǎn)交易信息中心問題進(jìn)行數(shù)據(jù)查詢，乃至與去房子周遭實(shí)地看看，并與街坊了解情況。有條件的還應(yīng)委托專業(yè)律師整個(gè)過(guò)程進(jìn)行干預(yù)，盡量控制法律風(fēng)險(xiǎn)，以后省心。
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