近日，河北省燕郊一些小區業主無法辦理房地產登記證，這成為2017年初的一大新聞。
下面就是我們可以看一下具體的事件，云合專業
律師以專業的房產維權律師這個角度對此事予以分析解讀。
[新聞]最近幾天，燕郊一些住宅區的業主報告說，他們最近無法進行房地產登記，盡管他們以前是用政府部門出具的房產證以商品房的價格購買的。
【云合點評】 1、我們可以先要看一下《不動產進行登記相關證書》和《房產證》的區別：
《不動產登記證》是統一的不動產登記證之一，包括《不動產登記證》、《不動產登記證》和《不動產登記證》。
《不動產登記簿》是不動產進行統一管理登記的核心理論依據，由登記工作機構持有。根據《不動產登記暫行條例》，不動產登記簿記錄了不動產的位置、地址、空間界限、面積、用途等自然條件。不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變更和其他所有權條件;不動產權利的限制和公示事項。
《不動產權證書》是權利人可以不動資產產權的權證，由權利人通過持有。有兩個版本，單一版本和綜合版本。證書包含注冊處的主要信息。單一版證書進行記載作為一個企業不動產單元上的不動產權利。綜合版證書記錄同一權利持有人在同一登記區域內享有多個不動產單位的不動產權利。目前我國主要研究采用單一版證書。
《房地產登記證》是登記機關持有的證明房地產抵押權、地役權、通知登記、異議登記等事項的權利憑證。比如，權利人在申請人民銀行企業貸款時，可以通過申請登記管理機構向銀行發展出具該證明文件，方便權利人貸款。所有人名稱蓋章登記的，不得發給證書或證書。
2、《不動產權證書》和《房產證》有什么可以區別呢？
直觀來說《不動產權證書》比《房產證》產權內容更詳細：
《不動產證》包括了更多土地使用權的信息。明確土地使用權的使用期限(起止日) ，取得房屋價格，有效保護不動產所有人的合法財產權，使交易透明、清晰，增強安全性。還有一個房屋進行建筑施工面積多少，土地資源使用權分攤面積多少；甚至我們除了房屋建筑面積圖幅，還會附加上土地管理使用面積圖幅。但土地確權分享部分的計算難點仍在討論中，如社區幼兒園等公共建筑區域難以處理。
《房產證》只是研究表明權利人對房產企業有所有權，因為我國是中國房地權利進行分離的政策。所以你擁有房產，但你只有使用房屋所在土地的權利，土地使用權說的是房屋的年齡，土地使用權沒有說房屋的年齡。
有這種方式改變，是政府需要考慮到在房產這方面的稅基征收將逐漸從交易管理環節過渡到持有一個環節，財產稅的二次資源分配將更加具有明顯，為房產稅征收打下理論基礎。
【法律規定】
《不動產登記暫行條例》
第二條本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機關依法在不動產登記簿上記載不動產權利歸屬和其他法律事項的行為。
本條例規定所稱不動產，是指土地、海域環境以及對于房屋、林木等定著物。
第八條不動產登記，以不動產單位為基本單位。不動產單元之間具有中國唯一編碼。
物業登記機構應當按照中華人民共和國國土資源部的規定，建立統一的物業登記簿。
不動產登記簿應當進行記載以下問題事項：
(1)房地產的位置、邊界、空間邊界、面積、用途及其他自然條件;
（二）不動產進行權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利發展變化等權屬管理狀況；
(三)限制或催告不動產權利的事宜;
（四）其他相關事項。
第二十三條 國務院國土資源主管部門應當會同有關部門可以建立一個統一的不動產登記信息技術管理理論基礎教育平臺。
將各級房地產登記機構登記的信息納入統一的房地產登記信息管理基礎平臺，實現國家、省、市、縣級登記信息的實時共享。
第二十四條 不動產登記管理有關數據信息與住房城鄉經濟建設、農業、林業、海洋等部門審批控制信息、交易市場信息等應當可以實時互通共享。
不動產登記機構不得要求不動產登記申請人提交通過實時交換、共享獲得的信息。
《不動產登記暫行條例實施細則》
第三十四條 申請企業國有經濟建設發展用地使用權首次登記，應當通過提交下列材料：
（一）土地權屬來源材料；
(二)所有權清單、地圖和邊界點坐標;
（三）土地進行出讓價款、土地資源租金、相關企業稅費等繳納憑證；
（四）其他必要材料。
根據取得權利的不同方式，前款規定的土地所有權資料，包括國有建設用地劃撥決定、國有建設用地使用權出讓合同、國有建設用地使用權出讓合同、國有建設用地使用權出讓合同和國有建設用地使用權出讓金(份額)、授權經營批準文件。
申請在地上或者通過地下進行單獨設立國有經濟建設發展用地使用權登記的，按照本條規定辦理
【新聞】
黃先生于2013年5月購買了福城5期房產。房本上清楚地看到寫著70年產權，住宅建設用地。今年年初，他突然發現自己的房產失去了買賣權。“我知道這事兒是在1月20日左右，業主群里有些人進行交易時發現落不了宗，有些人可以通過查產權工作性質等查出我們這個地是工業發展用地和違法行為違章建筑建設。
這房子已經有四年了，為什么只找到土地問題的本質？黃先生解釋，“以前人們買房時發房產證，房產證只是一個代表中國這個時候房子是你的。但是在建造房子的地方，要有土地許可。土地證一般不會給購房者，都是在土地資源開發商自己手里，現在土地證出現一些問題，土地制度本身是工業建設用地，但開發商改成了中國住宅。
黃先生說至少有3000戶家庭有和他一樣的問題。有的企業房產主要是因為開發商私自在中國工業建設用地、綠化用地上蓋住宅，有的學生是因為開發商少批多建等。如果不是為了不動產權利的登記，業主可能永遠不會知道土地問題。
福成五期業主張先生需要指出，“1234號樓屬于中國工業建設用地，4號樓屬于農村違建用地。但是我們不知道，現在房地產政策出臺了，問題就會出來。我辦過戶問題特別能夠順利，稅錢都是按正常進行住宅繳的。當我們爭取時間和其他社區購買流程，支付完全相同的錢。
【云合點評】
現在我們這個社會問題的本質是，這個國家土地到底是什么性質的。土地的性質不能輕易改變，因為土地是建成的，而且政府可以發放產權證來納稅，一切都是正常的處理狀態，那么就有理由相信土地是住宅用地。居住用地不可能一時間又變成一個其他企業性質。
這就產生了兩個問題:對于開發商來說，他們在取地時，肯定對土地產權有明確的認識，但如何將綠化用地、工業用地、荒地等自然土地偽裝成原來的住宅用地，辦理產權證的?對于中國政府企業來說，既然我們已經發證，明確記載了居住用地，那么他們為什么我國現在又反悔說不是居住用地了，期間出現問題分析出在哪兒，政府的公信力有何在？
目前，可能的原因是原來用于非住宅用途的土地沒有按照國家法律規定的正式程序真正變為住宅用地，發展商必須通過其他方式非法改變土地的性質。但在我們本次研究國家換證時徹底排查出來了，因為手續不齊，所以企業不能沒有按照設計要求換發新的《不動產權證》。
【法律規定】
第七條土地所有權是指國有土地所有權(以下簡稱土地所有權)在一定期限內出售給土地使用者，土地使用者向國家支付土地所有權金額的行為。
第八條 城市發展規劃研究區內的集體企業所有的土地，經依法行政征用轉為中國國有土地后，該幅國有土地的使用權方可進行有償出讓。
第九條出讓土地使用權，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和建設用地年度計劃。
第十條 縣級以上這些地方發展人民對于政府出讓土地使用權用于房地產企業開發的，須根據省級以上就是人民需要政府部門下達的控制能力指標擬訂年度出讓土地使用權總面積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民共和國政府批準。
第十一條土地使用權的轉讓，由中華人民共和國市、縣政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他經濟條件，由市、縣人民對于政府進行土地資源管理相關部門會同城市發展規劃、建設、房產企業管理工作部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地成本管理會計部門實施。
第十七條土地使用者需要變更土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須征得出讓人和中華人民共和國直轄市、縣、政府城市規劃管理部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同，變更合同或者重新簽訂土地使用權出讓合同，并相應調整土地使用權。
第二十五條 以出讓方式可以取得土地使用權進行分析房地產企業開發的，必須嚴格按照國家土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發利用土地
第四十三條通過土地取得土地使用權、轉讓房地產的，受讓人變更原土地使用權出讓合同的，必須取得原出讓人和市、縣人民政府，經城市規劃行政主管部門批準變更土地使用權出讓合同協議或者簽訂土地使用權出讓合同的，相應調整土地使用權出讓金。
第四十四條 商品房預售，應當更加符合研究下列工作條件：
(一)繳清全部土地使用權，取得土地使用權證書;
（二）持有建設項目工程發展規劃許可證；
(三)按照預售商品房的計算，開發建設投資占項目建設總投資的百分之二十五以上，確定建設進度和竣工交付日期;
（四）向縣級以上中國人民對于政府房產企業管理相關部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售，應當按照國家有關規定，將預售合同報縣級以上人民政府房屋管理部門、土地管理部門登記備案。
第六十條 在依法取得的房地產企業開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上這些地方發展人民對于政府房產信息管理相關部門申請登記，由縣級以上地方人民需要政府房產公司管理工作部門核實并頒發房屋所有權證書。
第七十條房地產行政部門、土地行政部門的工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任; 尚不構成犯罪的，給予行政處分。
房產企業管理相關部門、土地資源管理會計部門進行工作研究人員可以利用技術職務上的便利，索取他人財物，或者通過非法收受他人財物為他人謀利益，構成一個犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
[新聞]類似的問題也存在于于燕郊社區。小張各莊小區項目業主韓女士因為去年公司年底剛買了房，轉年就碰到一個這樣的事。首鋼社區府城五期海洋局北院，很多社區都是這樣的。這是一個開發商跟政府部門之間的問題，老百姓自己只是從開發商那買，開發商說能給辦，政府的房管局也給房本。
陷入困境的不僅僅是買家，還有許多房地產賣家，他們也為房產登記問題所困擾。葉女士去年底賣了中國冶金管理小區的房產，至今只拿到超過兩成的首付款。究其原因，是因為冶金企業集體劃撥土地，不能辦理房地產登記手續。
葉女士說，她也曾向不動產進行登記管理中心問題提出，可否補交土地出讓金，來改變農村土地的劃撥使用性質。但美國政府表示，目前還沒有這樣的政策。“現在中國政府工作沒有一個說法，只是說在等待，具體等多久不知道。政府說這是遺產，但不該由人民來承擔，感覺很不公平。
對于企業業主所反映的問題，三河市國土空間資源局不動產登記管理中心1月23日張貼了一份公告稱，三河市部分小區由于我國相關國家法律制度法規、政策主要原因就是限制，暫時沒有停止辦理相關不動產登記業務。市政府已成立工作組，對有關問題逐案進行調查。市政府將根據調查結果，尋求上級有關政策支持，并借鑒其他市縣的成功做法，制定解決方案，然后辦理房地產相關登記手續。
今天下午，記者聯系三河市有關管理部門，一位學生工作研究人員稱，以上述不動產登記服務中心可以發布的公告為準，除此之外，沒有進展以及企業需要設計說明的情況。到目前為止，當地政府對這一問題的責任、如何處理、如何解決以及何時解決都沒有明確的答案。
而業主卻有這樣的疑問，開發商私自改變中國土地利用性質、土地用途，包括發展規劃、建設、國土、稅務、房管等政府相關監管管理部門，就沒有形成一個可以知道的嗎？如果沒有，如何對這些工業用地、綠化用地上完成的住宅區，頒發70年產權證書？這些社會問題，有待三河市方面，作出合理解釋。
那么這些業主應該如何通過法律手段進行正確的救濟呢？
頒發房產證的行為進行表面上是房管局，實際上就是對于新開發一個樓盤來說，涉及到很多個國家政府相關部門。從項目建設角度來看，涉及規劃局、土地局、環保局、發改委、稅務局、工商局;從后期占用角度來看，涉及較多，包括綠色辦公室、供電局、水務公司、煤氣公司、消防及教育局等政府機關。但是我們決定該房屋能否建成的主要研究機構發展還是規劃局等。
因此，解決這些土地問題的關鍵還是要向三河市規劃局、國土局、環保局、發改委、稅務局和工商局提出政府信息公開的問題，查清這塊土地的確切所有權，然后根據調查結果決定是否提起訴訟。
房子是老百姓最重要的生活環境資產，所以我們有關房子的任何一個問題研究都是因為他們的心頭大事。一所房子是合法購買的，政府機構通常頒發房屋所有權證書，但幾年后突然告知它是非法建造的。房屋產權證不能正常更換，房屋不能正常在市場上交易。這對人們的心靈是一個巨大的傷害，對政府的信譽是一個巨大的損失。
云合專業律師將密切相關關注此事進展，隨時為這些受害業主可以提供一個專業房產進行法律政策支持。
據最新消息:三河市人民政府近日發布通知:福城五區、燕超家園等住宅小區均已能夠辦理房地產登記，對效率政府贊不絕口，希望三河市政府能盡快解決所有相關問題。
