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房產糾紛案例

房屋交易賣家反悔，損失應該怎么要？

2021-10-15 閱讀：356

一、案情介紹
2006年，祝某與陳某簽訂了房屋買賣合同，約定祝某購買陳某的一套征地拆遷自建還建房，陳某負責建造，在房屋完工后，通知祝某收房。簽訂協議時，祝某交付了2萬元作為定金，在該房屋主體完工后支付5萬，交房時支付10萬，余下1萬元在拿到房屋獨立產權證時支付。協議簽訂后，祝某于同日向陳某交了建房定金20000元，后于2007年1月24日又交了房款53536元。
但是之后遲遲沒有交房，祝某催促陳某，陳某卻稱房屋還沒達到交付條件，不能交房。同時還以房屋漲價為由要求祝某增加購房款。
京云律師發現，商議無果后，2009年，祝某起訴了陳某，訴訟中祝某才發現，對方稱房屋沒有驗收完成所以不能交房，但是卻已經在2008年起由陳某的堂妹居住，而且已裝修。這顯然和陳某所說的不一致。
房屋交易賣家反悔，損失應該怎么要？

二、爭議焦點
（一）陳某違約了嗎？
陳某認為，由于房屋因質量問題至今未竣工驗收，更無法辦理產權登記。根據《合同法》第279條的規定，未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。因此，現在房屋不符合交付條件，但今后一旦符合交房條件，陳某愿意按合同約定交房。因此認為自己沒有違約行為，也沒過錯。2、這種說法屬于對法律條文的錯誤理解。
首先，該條規定中的未經竣工驗收不得交付，針對的是建設工程合同中發包人對施工人拒絕接收房屋時的合理抗辯，本案不屬于該類法律關系。
其次，保證房屋的質量是陳某作為賣家的義務，而非其拒絕交房的權利，現在買家尚未提出該質量要求，賣家卻以此理由拒絕履行合同約定的交房義務，與權利義務的分配相悖；
最后，業主維權網了解到，房屋在2008年完工，已經具備了交付條件，但陳某不但沒有按照約定交房，而且以讓他人暫住或租賃的方式獲取利益，并因持有房屋享受增值收益。
因此，陳某以其行為表明不履行合同義務及撕毀合同的違約故意，已經構成了根本違約。
（二）合同解除的時間怎么認定？
合同解除可以分為協商解除和法定解除。
陳某在訴訟中拒絕正視其違約行為，堅持以條件具備時才交付為抗辯，回避解決實質爭議，雙方并未就合同的解除與各方權利義務的確定進行坦誠協商并達成一致意見，因此該合同不能視為構成協商解除。
因陳某拒絕履約，致使祝某的購房居住使用的合同目的不能實現，因此根據合同法的相關規定，祝某擁有法定合同解除權。
合同解除的時間以祝某首次提出解除合同的主張為準。由于祝某在協商過程中沒有提出要求解除合同，在訴訟中才請求判決解除合同，因此解除后果只能從判決生效之日起產生拘束力，也就是說，解除合同的時間應該是“法院判決解除該合同的裁判文書生效之日”。
（三）損失計算按什么標準？
解除合同時，陳某除了退還已付房款，按照約定支付違約金之外，由于祝某因陳某的原因得不到房屋所受損失的客觀存在，該損失包括房價上漲利益損失，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條的規定，祝某可以主張因對方不履行合同義務造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。
三、律師評析
1.依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當遵循誠實信用原則履行合同義務。當事人一方不履行合同義務的，應當承擔相應的違約責任，違約方不能因違約行為而使對方受損同時讓自己獲利。
2.怎么判斷上漲利益損失。該部分損失的計算首先要確定解除合同時，該房屋的價值是多少。而由于房屋的價值隨市場行情不斷變化，對于涉案房屋的價值判斷，應當首先確定價值評估時點。如這起糾紛中，祝某在2010年5月18日首次請求解除合同，因此請求賠償的損失金額也應在此時予以固定。

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