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李女士是門頭溝區(qū)某別墅小區(qū)的業(yè)主，幾年前，她第一次接觸到一個(gè)別墅小區(qū)的項(xiàng)目時(shí)，就被別墅區(qū)的宣傳深深吸引了，李女士記得，當(dāng)時(shí)的銷售人員說(shuō)，這個(gè)小區(qū)擁有歐式風(fēng)格別墅，法國(guó)設(shè)計(jì)師操刀的高品質(zhì)園林，山頂處有供業(yè)主活動(dòng)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，包括跑道，籃球場(chǎng)，足球場(chǎng)，甚至還有采摘園。這樣的構(gòu)建藍(lán)圖，吸引了大量的購(gòu)房者。

2018年，一期的業(yè)主收房，他們被要求付款簽收之后才能進(jìn)入房屋查驗(yàn)，然而，令他們沒(méi)想到的是，收房后房屋出現(xiàn)了很多問(wèn)題，張先生也是業(yè)主之一，據(jù)他所述，這批房子不光墻面開(kāi)裂，室外樓梯斷裂，部分塌陷，電梯失靈，去年七月，很多業(yè)主家里還遇到了漏水的問(wèn)題，而開(kāi)發(fā)商推脫人手不足，不能保證維修的時(shí)間，到了今年，別墅地下室仍然有洇水的痕跡。地上滿是泥濘有漏水，原定的裝修工作歷經(jīng)一年都沒(méi)有進(jìn)展。

除了房屋的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主們遇到的最大困難就是小區(qū)無(wú)障礙通道，大部分業(yè)主是為了改善老人和孩子生活環(huán)境，才購(gòu)買了這套房子，而收房之后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)有些戶型想從院子進(jìn)屋，需要爬一個(gè)很高的樓梯，沒(méi)有對(duì)應(yīng)的無(wú)障礙設(shè)施。

張先生說(shuō)，整個(gè)小區(qū)位于半山中，落差極大，只能通過(guò)中部樓梯通行，而位于車道兩旁的人行道不僅有狹窄路燈桿，還設(shè)立在人行道的正中央，三年間，業(yè)主不斷反饋，開(kāi)發(fā)商終于安裝了一部無(wú)障礙電梯，但是還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到業(yè)主們的期望，并且售賣是承諾的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，至今也沒(méi)有建成，還是一片荒地。

面對(duì)房屋的種種問(wèn)題和出行不便，李女士等業(yè)主向開(kāi)發(fā)商提起了正式的訴求，可開(kāi)發(fā)商，一直推諉，李女士想知道他們?cè)趺醋霾拍茏岄_(kāi)發(fā)商回應(yīng)訴求，對(duì)小區(qū)環(huán)境進(jìn)行整改，而這幾年，他們?yōu)樾迯?fù)房屋所支付的費(fèi)用，無(wú)法裝修入住造成的損失，可以向開(kāi)發(fā)商要求賠償嗎？

 

帶上述問(wèn)題，李女士、張先生及小區(qū)業(yè)主代表，來(lái)到北京衛(wèi)視《律師幫幫忙》欄目尋求幫助，欄目組邀請(qǐng)到北京京云律師事務(wù)所主任王興華律師，現(xiàn)場(chǎng)為李女士支招。

王興華律師通過(guò)與業(yè)主代表溝通了解到，李女士等業(yè)主以房屋不符合收房標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)撤銷工程竣工驗(yàn)收備案表為由，起訴到法院，結(jié)果被駁回，那么，業(yè)主購(gòu)房時(shí)應(yīng)看到什么樣的材料？業(yè)主們的訴求又為什么被法院駁回了呢？

王興華律師表示，法院認(rèn)為不應(yīng)該進(jìn)入實(shí)體程序?qū)徖怼Ｒ话闱闆r下，法院如果沒(méi)有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審理的話，是因?yàn)榉ü僬J(rèn)為竣工驗(yàn)收備案表，跟業(yè)主沒(méi)有關(guān)系。但是對(duì)于全國(guó)來(lái)說(shuō)，竣工驗(yàn)收備案表與業(yè)主有沒(méi)有關(guān)系，這件事暫時(shí)沒(méi)有最高人民法院新的司法解釋。因此各地各有不同，現(xiàn)在絕大多數(shù)地方，都認(rèn)為是有關(guān)系的，因?yàn)闃I(yè)主想收房，就要看到竣工驗(yàn)收備案表才可以，只有有了這個(gè)表，法院才能進(jìn)行下一步程序，但是我國(guó)目前沒(méi)有最新的司法解釋最終確定這件事情，導(dǎo)致還有一些地方直接駁回了。

所以從法律程序上來(lái)講，現(xiàn)在沒(méi)有指導(dǎo)案例，但是從原理上來(lái)說(shuō)，明顯的是竣工驗(yàn)收備案表和業(yè)主有利害關(guān)系的，應(yīng)該進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查。

王興華律師指出：因?yàn)樵瓌t上來(lái)說(shuō)，像這一類用地就是獨(dú)棟別墅，是沒(méi)有強(qiáng)制性要求的，如果是二類用地的話，應(yīng)該是有的，現(xiàn)在確實(shí)應(yīng)該滿足群眾的基本需求，正常的無(wú)障礙下山，如果是爬樓梯的話，應(yīng)該是不現(xiàn)實(shí)的。

因?yàn)閲?guó)家有強(qiáng)制性規(guī)定一定要有無(wú)障礙設(shè)施的。但是實(shí)際上沒(méi)有建設(shè)，如果業(yè)主要爭(zhēng)取這方面的權(quán)利的話，王興華律師認(rèn)為它是一種缺陷問(wèn)題，對(duì)于這種無(wú)障礙通道，可能理解上會(huì)有不同的說(shuō)法，根據(jù)業(yè)主的陳述，小區(qū)好像有一個(gè)盤山的車道，在這種情況下不能理解為是規(guī)定的無(wú)障礙通道，因?yàn)橛锌赡苓M(jìn)車庫(kù)走車也是走這個(gè)通道，這樣的話，在大家的認(rèn)知和理解上是有一定的問(wèn)題的。

王興華律師建議在下面的訴訟中應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步確定和理解這個(gè)無(wú)障礙通道的問(wèn)題；還有另一個(gè)問(wèn)題，就是包括房屋本身的一些瑕疵的質(zhì)量缺陷，還有上山下山通道有問(wèn)題的質(zhì)量缺陷。

如果房子有嚴(yán)重的漏水或者是墻體開(kāi)裂等一系列情況，這是不是一個(gè)根本的質(zhì)量問(wèn)題？夠不夠構(gòu)成根本違約？

王興華律師指出：根本問(wèn)題一般是房屋的主體具有問(wèn)題或者是居住具有危險(xiǎn)，這種是根本性的違約；其它中等問(wèn)題就是影響了正常的居住，存在一定的缺陷；第三種就是輕微的質(zhì)量問(wèn)題，可以通過(guò)維修來(lái)解決，維修之后基本就解決了。王律師分析，業(yè)主可以以房屋質(zhì)量缺陷為由向開(kāi)發(fā)商要求賠償損失。

王興華律師談到，如果沙盤上有，而且明確說(shuō)了小區(qū)范圍之內(nèi)應(yīng)該有足球場(chǎng)，但是沒(méi)有的話，這屬于規(guī)劃范圍之內(nèi)的問(wèn)題，保護(hù)力度最大的就是這個(gè)規(guī)劃紅線范圍之內(nèi)的，雖然沒(méi)有在合同里寫(xiě)，但是在宣傳資料里面明確的告訴購(gòu)房人說(shuō)有這些設(shè)施也要認(rèn)定為合同的一部分。哪怕是沙盤里沒(méi)有，只要跟業(yè)主說(shuō)了，業(yè)主就會(huì)有相應(yīng)的證據(jù)的話，就屬于規(guī)劃里面的，這種事要承擔(dān)直接責(zé)任的。

最后，王興華律師大家當(dāng)團(tuán)結(jié)起來(lái)，因?yàn)檫@不是一個(gè)人的事情，是大家所有人的事情。另外，這也不是開(kāi)發(fā)商本身就能夠解決的，要積極的協(xié)調(diào)相關(guān)部門協(xié)助幫助問(wèn)題的解決。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)這件事的難度是有的，如果不施加足夠的壓力，他們也可能不愿意解決這些問(wèn)題，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，有可能就是因?yàn)闆Q策程序比較困難，得走法律的途徑，拿著勝訴的判決，才有可能推動(dòng)他去解決這件事情。