騰退項(xiàng)目的違法之處及如何維護(hù)合法權(quán)益
2021-10-15 閱讀：564
近年來，我國在征收企業(yè)或拆遷過程中，經(jīng)常會(huì)遇到“騰退”一詞，尤其是在北京海淀朝陽等區(qū)。 那么騰退一詞我們應(yīng)該是什么這個(gè)意思？性質(zhì)是什么? 有法律理論依據(jù)嗎？與征收和拆遷工程施工項(xiàng)目有什么區(qū)別？ 北京京云律師事務(wù)所可以通過對(duì)搬遷律師的法律及相關(guān)數(shù)據(jù)文件的研究，結(jié)合自己多年辦理搬遷案件的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)搬遷案件中的一系列社會(huì)問題學(xué)生逐一進(jìn)行管理分析結(jié)果說明:
一、騰退是什么意思
就像國有企業(yè)征地、國有企業(yè)征地、國有企業(yè)征地、國有企業(yè)征地、國有企業(yè)征地、房屋拆遷一樣，“騰退”也區(qū)分了國有土地開發(fā)與土地集體經(jīng)營。國有土地一般稱為騰空房屋，意思是騰空房屋，國家收回，集體土地一般稱為騰空土地，騰空房屋返還土地。
二、騰退的性質(zhì)
京云律師可以認(rèn)為，在國內(nèi)無論是房屋騰空還是土地騰空，都沒有相關(guān)的法律理論依據(jù)，實(shí)際上是鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和村委會(huì)為企業(yè)規(guī)避征收或拆遷的復(fù)雜法律程序而創(chuàng)設(shè)的。這從《土地管理法》的規(guī)定可以看出:
《中華傳統(tǒng)民族人民共和國土地管理法》第四十三條 任何一個(gè)工作單位和個(gè)人數(shù)據(jù)信息技術(shù)進(jìn)行科學(xué)文化環(huán)境建設(shè)，需要提高我們可以使用中國農(nóng)村土地的，必須堅(jiān)持依法申請(qǐng)通過研究使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)中小企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體主義市場經(jīng)濟(jì)管理社會(huì)活動(dòng)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共產(chǎn)品服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施和公益教育教學(xué)事業(yè)全面系統(tǒng)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。
第六十三條農(nóng)民進(jìn)行集體所有的土地資源使用權(quán)，不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)建設(shè); 但是，符合中國土地使用系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)規(guī)劃，依法取得制度建設(shè)項(xiàng)目用地的企業(yè)，除因破產(chǎn)、合并等原因就是依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的以外。
第六十五條有下列情形之一的，農(nóng)村發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)社會(huì)組織應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府部門批準(zhǔn)，可以收回土地使用權(quán):
（1)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共服務(wù)設(shè)施和公益事業(yè)發(fā)展建設(shè)社會(huì)所需土地;
（2）不按照批準(zhǔn)的用途可以使用進(jìn)行土地的；
（3） 由于取消、搬遷和其他原因，可以停止學(xué)習(xí)使用土地。
依照前款第（一）項(xiàng)規(guī)定收回農(nóng)民集體所有的土地的，給予適當(dāng)?shù)耐恋厥褂脵?quán)補(bǔ)償。
通過對(duì)上述法條的分析，可以得到明顯看出村委會(huì)只有在出于村鎮(zhèn)公共服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)利益問題主要研究目的不同情況下，才能依程序設(shè)計(jì)進(jìn)行收回村民宅基地使用權(quán)進(jìn)而實(shí)現(xiàn)有效管理實(shí)施房屋拆遷。
此外，根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》 ，房屋拆遷必須按照法律規(guī)定的程序進(jìn)行。
第三條本辦法所稱拆遷人，是指經(jīng)依法批準(zhǔn)由企業(yè)征用、占用并取得房屋拆遷許可證的土地管理單位。
本辦法所稱被拆遷進(jìn)行房屋，是指擁有被拆遷房屋土地所有權(quán)的單位工作或者其他個(gè)人。
第七條土地使用建設(shè)單位取得房屋拆遷許可證后，方可進(jìn)行房屋拆遷。
第九條土地使用單位申請(qǐng)拆遷許可的，應(yīng)當(dāng)向被拆遷房屋所在地的區(qū)、縣土地管理局提交下列文件:
（一）用地批準(zhǔn)文件;
（二）規(guī)劃批準(zhǔn)文件;
（三）拆遷實(shí)施方案;
（四）安置房信息或拆遷補(bǔ)償企業(yè)資金證明文件
這表明，只有我們通過自己合法的“拆遷”程序，才能收回集體土地保有權(quán)，無論對(duì)于項(xiàng)目公司名稱以及如何，只要是由于農(nóng)民集體土地保有權(quán)，就應(yīng)該按照拆遷程序設(shè)計(jì)進(jìn)行。
自2011年1月21日《國有企業(yè)土地房屋征收補(bǔ)償管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第590號(hào)）實(shí)施以來，我國國有土地房屋的征收，一律按照上述工作規(guī)定執(zhí)行。條例明確規(guī)定了房屋征用的條件和法定程序。也很清楚，只有在保護(hù)我國國家安全的情況下，才能促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)主義發(fā)展等公共利益的需要，恢復(fù)國有土地房屋的所有權(quán)。
因此，本質(zhì)上，國有土地和房地產(chǎn)用于房屋征收，集體土地和房地產(chǎn)用于拆遷撤退。
三、騰退有無法律依據(jù)
通過這樣一個(gè)基于以上的分析研究結(jié)果數(shù)據(jù)可知，“騰退”一詞已經(jīng)不是為了中國經(jīng)濟(jì)法律制度規(guī)范用語，如果需要我們國家政府和村委會(huì)打著騰退的名義收回房屋所有權(quán)，應(yīng)依據(jù)《土地利用資源管理法》、《物權(quán)法》、《村民社會(huì)發(fā)展委員會(huì)組織法》、《國有中小企業(yè)提高土地上房屋征收與補(bǔ)償管理工作條例》進(jìn)行。已經(jīng)沒有制定集體土地、房屋拆遷管理辦法的省市也應(yīng)當(dāng)參照?qǐng)?zhí)行。
四、違反當(dāng)前“空置”項(xiàng)目的行為
北京市集體土地使用房屋空置項(xiàng)目的管理，大多以村民委員會(huì)為空置方，宅基地房屋所有人為空置方，直接以所謂的村民自治為依據(jù)，設(shè)計(jì)實(shí)施村民代表大會(huì)制度采用的空置和空置方案，進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，不需要進(jìn)行正常的社會(huì)開發(fā)房屋拆遷，應(yīng)當(dāng)具備項(xiàng)目審批、土地資源規(guī)劃、拆遷許可證發(fā)放等行政許可程序。房屋拆遷后，土地可以出讓給開發(fā)商從事非農(nóng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)。可見，村委會(huì)成員是通過土地一級(jí)市場發(fā)展起來的，這是一種集蓄用地的行為。根據(jù)土地儲(chǔ)備管理辦法的規(guī)定，土地儲(chǔ)備是指市、縣人民依法取得土地，以實(shí)現(xiàn)國土資源信息管理有關(guān)政府部門規(guī)范和控制土地市場，促進(jìn)土地資源合理有效利用的目的，開發(fā)、儲(chǔ)存土地，為土地供應(yīng)做好準(zhǔn)備的行為。根據(jù)上述分析，這不僅是村委會(huì)的努力，也是中華人民共和國各地方政府的要求，以村委會(huì)騰出土地的名義，變相有效地執(zhí)行土地征用程序，其工作應(yīng)當(dāng)屬于土地資源儲(chǔ)備管理中心的研究范圍。
因此，村委會(huì)在未依法辦理拆遷許可證的情況下，直接按照拆遷公告和計(jì)劃進(jìn)行房屋拆遷，嚴(yán)重違反了《土地管理法》和當(dāng)?shù)丶w土地房屋拆遷條例。
五、村委會(huì)工作實(shí)施騰退時(shí)該如何進(jìn)行應(yīng)對(duì)
在企業(yè)實(shí)施騰退時(shí)，村委會(huì)至少應(yīng)該能夠按照人民共和國的程序開展工作，這是一個(gè)非常模糊的概念，但在騰退的社會(huì)現(xiàn)實(shí)中，村委會(huì)實(shí)施騰退存在許多違法問題
1.村民委員會(huì)遷出或者自行退出的，按照下列程序辦理:
區(qū)別村民會(huì)議與村民代表我們中國經(jīng)濟(jì)會(huì)議，由村民會(huì)議通過學(xué)生制定補(bǔ)償設(shè)計(jì)教學(xué)方案。因騰退涉及村集體的重大財(cái)產(chǎn)問題進(jìn)行處分與分配，涉及村民的切身利益，根據(jù)目前我國村民委員會(huì)組織法，必須召開村民委員會(huì)可以直接決定，村民會(huì)議研究方法制定的決定，能夠不斷得到最大限度維護(hù)村民對(duì)于公司自身技術(shù)企業(yè)社會(huì)利益，代表一個(gè)比較容易收買，村民自己生活沒有有效解決辦法收買。村民代表大會(huì)決議制定后，村委會(huì)工作人員可以快速發(fā)展水平作為一種企業(yè)執(zhí)行國家政府機(jī)關(guān)，評(píng)估、認(rèn)定、通知、協(xié)商是最基本的程序。
2. 村民委員會(huì)本身既不能充當(dāng)裁判員，也不能充當(dāng)合法、合理的裁判員，在村民會(huì)議不成功、協(xié)調(diào)不成功的情況下，還可以充當(dāng)運(yùn)動(dòng)員。對(duì)于無法達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的集體企業(yè)成員，村委會(huì)的工作可以代表村民維護(hù)村集體的合法權(quán)益。最高人民法院關(guān)于村民人民法院是否受理征地補(bǔ)償和安置補(bǔ)貼糾紛的答復(fù)，直接表明村民委員會(huì)可以成為訴訟當(dāng)事人。因此，村民可以同時(shí)通過人民法院訴訟維護(hù)學(xué)生的合法權(quán)益。
3.對(duì)閑置村民的強(qiáng)制執(zhí)行只能由法院執(zhí)行，不能由當(dāng)事人執(zhí)行。村委會(huì)強(qiáng)制騰空，強(qiáng)制拆遷是違反相關(guān)法律制度的規(guī)定的。面對(duì)我們村委會(huì)的違法犯罪行為，被拆遷人該怎么辦？
村委會(huì)騰退法律知識(shí)進(jìn)行分析程序研究較少，提起法律法規(guī)規(guī)定程序設(shè)計(jì)方法比較經(jīng)濟(jì)困難，需要更資深的法律維權(quán)方案，一般我們可以使用要求村務(wù)公開、補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)公開、安置房問題、規(guī)劃企業(yè)發(fā)展社會(huì)問題、公安機(jī)關(guān)對(duì)公民人身財(cái)產(chǎn)安全教育技術(shù)保護(hù)學(xué)生自己職責(zé)主要存在問題，要求查處違法拆遷等幾個(gè)國家相關(guān)法律保障制度文化方面，對(duì)騰退拆遷人提起復(fù)議及訴訟。
因?yàn)橛腥齻€(gè)空置安置的限制，住房成本很低，在一定條件下可以列出，所以空置安置的補(bǔ)償重點(diǎn)是空置安置。
六、如何提高退休項(xiàng)目的薪酬？
被騰退人，面臨騰退項(xiàng)目我們又該如何可以通過不斷提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償呢？
“騰退案”的談判主要是關(guān)于判斷，談判的核心是溝通可以理解，找出問題解決中國方案。判斷的核心是對(duì)方的底線，走法律制度進(jìn)行分析程序系統(tǒng)設(shè)計(jì)主要是為了能夠提高威懾拆遷人謹(jǐn)慎強(qiáng)拆。
由于空置工程的特殊性，更需要對(duì)土地和拆遷管理有專業(yè)的理論知識(shí)來開發(fā)和找出空置工程的違法點(diǎn)，綜合實(shí)踐運(yùn)用訴訟、談判、舉報(bào)、投訴等多種技術(shù)手段，找出工程的違法所在，有針對(duì)性地進(jìn)行權(quán)利保護(hù)，將被動(dòng)轉(zhuǎn)化為主動(dòng)，通過公平補(bǔ)償爭取經(jīng)營權(quán)。 這需要專業(yè)的法律知識(shí)，律師的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)可以幫助當(dāng)事人對(duì)抗拆遷工人，從而為當(dāng)事人獲取更多的利益。
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