企業(yè)征收拆遷疑難解答-農(nóng)家樂拆遷應(yīng)該怎么補(bǔ)償
2021-10-13 閱讀：31
為了推行農(nóng)村經(jīng)濟(jì)新路徑、新模式，政府相關(guān)政策進(jìn)行鼓勵(lì)農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，如2015年農(nóng)業(yè)部曾下發(fā)《關(guān)于學(xué)生積極研究開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)社會(huì)發(fā)展的通知》，通知中明確提出“支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)。鼓勵(lì)利用村內(nèi)的集體建設(shè)用地發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，支持有條件的農(nóng)村開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)。鼓勵(lì)學(xué)生利用“四荒地”（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）發(fā)展中國(guó)休閑旅游農(nóng)業(yè)。”因此全國(guó)各地有很多農(nóng)戶響應(yīng)政策的號(hào)召，在自己村落里經(jīng)營(yíng)集餐飲、住宿、娛樂為一體的農(nóng)家樂。但是近年來隨著城鄉(xiāng)規(guī)劃的不斷整合，城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，曾經(jīng)經(jīng)營(yíng)紅火的農(nóng)家樂也面臨著種種名義的征收拆遷。下面云合拆遷律師團(tuán)隊(duì)就影響農(nóng)家樂拆遷補(bǔ)償?shù)囊剡M(jìn)行分析，希望能夠幫助被征收人理清征收事項(xiàng)。
一、看土地性質(zhì)和審批手續(xù)。在曾經(jīng)的政策背景下，農(nóng)家樂建設(shè)很多都是受到政府支持的，有的甚至是招商引資項(xiàng)目，不同性質(zhì)的土地可建設(shè)的比例有所不同，集體土地按照用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。其中，農(nóng)業(yè)用地中設(shè)施農(nóng)業(yè)用地具體劃分為生產(chǎn)設(shè)施用地、配套設(shè)施用地和配套設(shè)施用地, 經(jīng)營(yíng)者要根據(jù)土地使用用途至土地主管部門審核以及批準(zhǔn)備案。
根據(jù)《國(guó)土資源部 農(nóng)業(yè)部關(guān)于進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施農(nóng)用地資源管理工作有關(guān)環(huán)境問題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2010〕155號(hào)），興建一個(gè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施建設(shè)占用農(nóng)用地的，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的休閑旅游項(xiàng)目和各類農(nóng)業(yè)園區(qū)，涉及永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品工廠化加工、高檔展銷等建設(shè)，不屬于設(shè)施農(nóng)用地范圍，以非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地為基礎(chǔ)進(jìn)行管理。確需建設(shè)的，必須符合中國(guó)土地資源利用發(fā)展規(guī)劃，依法辦理建設(shè)項(xiàng)目用地審批手續(xù)。為了避免法律糾紛，在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)尋找專業(yè)律師針對(duì)相關(guān)手續(xù)和合同內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，以維護(hù)自身權(quán)益。
二、看是否合法經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)者合法經(jīng)營(yíng)，即依法成立、合法經(jīng)營(yíng)、正規(guī)盈利。從征收拆遷的角度，主要考慮一是是否申辦了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二是該經(jīng)營(yíng)執(zhí)照登記的場(chǎng)所地址是否與被征收地址一致。之所以要求這兩點(diǎn)，除了要確定經(jīng)營(yíng)者是被征收主體以外，同時(shí)也是為了避免在計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失時(shí)遭遇“空殼公司”虛報(bào)利潤(rùn)。
三、看有什么地上物和青苗。這部分經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償要根據(jù)《土地管理法》相關(guān)國(guó)家法律制度規(guī)定，以及各省市制定的集體土地上青苗及房屋等附著物補(bǔ)償技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)問題進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。農(nóng)家樂進(jìn)行征收中，主要內(nèi)容包括企業(yè)房屋、樹木、青苗、其他附著物、養(yǎng)殖發(fā)展家禽等。具體來說，房屋主要分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)單結(jié)構(gòu)等。林木主要分為一般樹木、果樹、觀賞樹木和幼樹，主要包括經(jīng)濟(jì)作物、糧油作物、果園和魚類，其他附著物主要包括橋梁、溝渠、魚塘、道路、墻壁、管道等。
四、看停產(chǎn)停業(yè)損失和裝飾裝修。停產(chǎn)停業(yè)損失主要內(nèi)容包括經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的實(shí)際損失，實(shí)踐中各省市分別通過制定了不盡相同的補(bǔ)償技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，如按照被征收房屋建筑市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的10％確定，按照往年同一發(fā)展時(shí)期的實(shí)際經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)額，或者前3年平均效益，還包括征收拆遷工作過程中根據(jù)實(shí)際情況發(fā)生的費(fèi)用，如因?yàn)榘徇w導(dǎo)致學(xué)生增加的交通運(yùn)輸費(fèi)用。裝飾裝修補(bǔ)償則是按照實(shí)際投入和損失計(jì)算。
另外還有員工生活補(bǔ)助、各省市規(guī)定的各類獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助等補(bǔ)償項(xiàng)目。由于補(bǔ)償項(xiàng)目復(fù)雜，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，征收對(duì)象不了解補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。此外，長(zhǎng)期以來征遷不規(guī)范，造成重大損失。云合律師在此提示，遇到征收拆遷不要慌，及時(shí)尋求一個(gè)專業(yè)知識(shí)幫助，維護(hù)我們自身管理合法權(quán)益。
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