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夏先生多年以前在監(jiān)獄服刑期間，自己名下的房產(chǎn)不翼而飛，被過(guò)戶(hù)別人且經(jīng)過(guò)多次轉(zhuǎn)賣(mài)，他到底遭遇了什么呢？
 

1998年因涉毒犯罪，夏先生入獄服刑，2011年，由于身體原因，夏先生申請(qǐng)保外就醫(yī)，期間他認(rèn)識(shí)了李某并同居。2014年夏先生繼續(xù)被收監(jiān)，他囑托李某將兩人所住房屋和自己的證件，轉(zhuǎn)交給自己的解決保管。夏先生的姐姐拿著涉案房屋的鑰匙將房屋出租出去，并簽了三年的租賃合同，租房人每月打一次房租，持續(xù)兩年后，房租突然停止了。

租金無(wú)法到賬，姐姐向租賃平臺(tái)詢(xún)問(wèn)得知房子已被房主賣(mài)了。姐姐不解，弟弟在監(jiān)獄，房子怎么能賣(mài)呢？于是到涉案房屋處查看，果真進(jìn)不去了。

夏先生的姐姐急忙報(bào)警，警察去監(jiān)獄跟夏先生核實(shí)了一下情況，由于疫情的原因，監(jiān)獄封了半年，警察將這事擱置了下來(lái)。

2020年夏先生刑滿(mǎn)釋放，繼續(xù)調(diào)查房子被賣(mài)一事，經(jīng)過(guò)詢(xún)問(wèn)多個(gè)部門(mén)，夏先生拿到房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的一些資料，真相慢慢浮出水面。

原來(lái)夏先生在收監(jiān)之后，李某在2017年找個(gè)男士冒充夏先生去朝陽(yáng)民政局登記結(jié)婚，隨后兩人又做了一個(gè)夫妻贈(zèng)與協(xié)議，冒充先生的男士將房子贈(zèng)與了李某，兩人一月份結(jié)婚，二月份離婚。

原來(lái)在收監(jiān)時(shí)，夏先生的身份證件和房產(chǎn)證件都被李某掌控著，李某通過(guò)婚內(nèi)贈(zèng)與將夏先生的房過(guò)戶(hù)到自己名下，后轉(zhuǎn)手到楊某名下，如今已經(jīng)轉(zhuǎn)手到魏某名下。得知真相的夏先生隨即報(bào)警。2021年李某被抓，但因?yàn)闀簳r(shí)無(wú)法找到冒充夏先生的男子，李某被取保候?qū)彙?/span>

夏先生說(shuō)這套房子是父母房產(chǎn)拆遷后得來(lái)的，是他唯一的住房，現(xiàn)在這種狀況，導(dǎo)致他出獄后只能在朋友家輪番借宿，期間他曾多次找魏某協(xié)商，最終等來(lái)的卻是一紙起訴書(shū)。魏某的起訴案由是排除妨害糾紛，法院判夏先生敗訴，夏先生不解，自己才是最大的受害人，為何會(huì)敗訴呢？這個(gè)房子被多次轉(zhuǎn)賣(mài)后，是否還會(huì)回到夏先生手里。冒充結(jié)婚的男子抓不到，案件又該如何推進(jìn)呢？

帶著這個(gè)疑問(wèn)，夏先生來(lái)到北京衛(wèi)視《律師幫幫忙》欄目組尋求幫助，欄目組邀請(qǐng)到北京京云律師事務(wù)所主任王興華，現(xiàn)場(chǎng)為夏先生排憂(yōu)解難。

那么夏先生還能不能繼續(xù)住在涉案房屋里？這個(gè)房子能不能要回產(chǎn)權(quán)呢？

王興華律師分析了案件的行政是因?yàn)樾淌聠?wèn)題，夏先生的房屋被非法變賣(mài)，但是現(xiàn)在又涉及案外人，又是一個(gè)民事糾紛。這件事的不正常之處魏先生買(mǎi)過(guò)房子以后并未實(shí)際居住，是存在問(wèn)題的。魏先生也可能真的是善意第三人，但是不能排除魏先生也可能并不完全是善意的第三人。

因?yàn)楝F(xiàn)在夏先生剛剛拿到一審判決書(shū)，是魏先生訴先生排除妨害，要求夏先生搬離涉案房子，王興華律師表示判決書(shū)的意思就是魏某是善意第三人，已經(jīng)買(mǎi)過(guò)房，付出了足夠的對(duì)價(jià)，魏先生提交的房屋交易記錄顯現(xiàn)他交了500多萬(wàn)元，且產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)登記在魏先生名下，法官?gòu)木S護(hù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的穩(wěn)定角度認(rèn)為魏先生是善意的第三人。而夏先生認(rèn)為魏先生是犯罪的事實(shí)還基于偵查狀態(tài)，無(wú)法予以確認(rèn)。在這種情況下，法院傾向于保護(hù)魏先生善意利益，另外犯罪的事實(shí)沒(méi)有結(jié)果，在這種情況下，法院把這個(gè)犯罪行為是往上關(guān)聯(lián)的，就是跟夏先生進(jìn)行關(guān)聯(lián)的一個(gè)犯罪利用操作的行為。所以他們是通過(guò)犯罪行為侵犯的是夏先生的利益，這種情況下，法院其實(shí)是指引夏先生通過(guò)刑事或民事抓緊時(shí)間向李某和假結(jié)婚的男士去主張，這是判決的主導(dǎo)意思。

夏先生回憶，當(dāng)他們得知房子被賣(mài)后，姐姐就第一時(shí)間報(bào)了警，但由于疫情原因，案件的進(jìn)展相當(dāng)慢，正是在這種情形下，房子才會(huì)二次轉(zhuǎn)賣(mài)到魏某名下。因此他并不覺(jué)得魏某就一定是善意取得的，

王興華律師分析魏某既有可能是善意的，也有可能不是善意的，但是這個(gè)事需要抓到犯罪嫌疑人后進(jìn)行更深的溝通才能得知。

夏先生本人是沒(méi)有做錯(cuò)任何事情的，那么被騙的是夏先生還是魏某呢？這個(gè)房子到底是被誰(shuí)騙了？誰(shuí)是被騙的人？

王興華律師指出誰(shuí)是被騙的人，才決定誰(shuí)是更加優(yōu)秀的善意第三人。夏先生認(rèn)為我是純純的受害人，只需要把他涉案的贓物發(fā)還給我，就可以了。對(duì)于魏先生來(lái)說(shuō)，認(rèn)為自己是妥妥的在市場(chǎng)上買(mǎi)的房屋，他騙的是你而不是我，案件的性質(zhì)就變了。王興華律師分析這個(gè)案件第一要認(rèn)定騙子騙的是誰(shuí)？第二要認(rèn)定誰(shuí)是更加無(wú)辜的受害人，就需要保護(hù)誰(shuí)的權(quán)益，這才是本案的焦點(diǎn)問(wèn)題。

王興華律師指出，本案的關(guān)鍵點(diǎn)是魏某是否過(guò)錯(cuò)或者是否善意，通過(guò)判決書(shū)可以看到房子賣(mài)給魏某的價(jià)格是160萬(wàn)，裝修及家電折價(jià)是370萬(wàn)，整個(gè)房屋的成交價(jià)是530萬(wàn)。夏先生了解到2019年，同地段的房屋成交價(jià)是580萬(wàn)左右。那么這個(gè)買(mǎi)賣(mài)成交價(jià)是否合理？買(mǎi)賣(mài)合同是否成立呢？

王興華律師分析房屋買(mǎi)賣(mài)合同為了規(guī)避稅收，所以與裝修款進(jìn)行了分開(kāi)，實(shí)則違反了相關(guān)的行政法規(guī)，還有稅收的管理制度，但是它并不影響它的民事法律效力，因?yàn)橹灰Ц读撕侠淼膶?duì)價(jià)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同就是成立的。

另外涉案房屋出售時(shí)房屋價(jià)格確實(shí)有點(diǎn)低，但是可以考慮到賣(mài)房人急于賣(mài)房，但是賣(mài)房?jī)r(jià)又沒(méi)有低于市場(chǎng)價(jià)的1/3，所以是一個(gè)可以容忍的范圍，這也是法院考慮的思路。所以580萬(wàn)和530萬(wàn)中間相差50萬(wàn)，一般認(rèn)定為可以浮動(dòng)的范圍內(nèi)，不能由此推斷魏某就不是善意的第三人。

因?yàn)榕袥Q書(shū)剛下來(lái)沒(méi)多久，現(xiàn)在還處于上訴期，如果就這一點(diǎn)夏先生來(lái)爭(zhēng)取權(quán)利的話，王興華律師建議夏先生要積極推動(dòng)刑事案件，追查原來(lái)的賣(mài)房款的去向，另外在上訴期間，需要提交一些新的證據(jù)理由，比如案件的蹊蹺地方，賣(mài)房款低于市場(chǎng)價(jià)，買(mǎi)房人買(mǎi)房之后在房子里一天都未曾居住，法院應(yīng)該從錢(qián)少和房子未曾居住過(guò)看出端倪，而且該案正在刑事偵查階段，但是沒(méi)有出最終結(jié)論，那么不排除魏先生跟犯罪團(tuán)伙也可能有操作的跡象。

王興華律師分析夏先生在上訴時(shí)，應(yīng)提出暫時(shí)停止民事判決，優(yōu)先解決刑事案件的訴求，這樣能最大程度的保護(hù)夏先生的利益。但夏先生說(shuō)刑事案件的偵查也并不順利，從2021年夏先生被取保候?qū)徶两?，冒充夏先生與之結(jié)婚的男子一直下落不明，為什么不能先判定李某的刑事責(zé)任呢？

王興華律師說(shuō)民事打官司要求高度蓋然性，意思就是有百分之六七十、七八十認(rèn)定法院就可以去判，但是刑事要求證據(jù)證據(jù)確實(shí)充分，意思就是說(shuō)犯罪是一個(gè)共同犯罪，那有一個(gè)當(dāng)事人沒(méi)有找到的情況下，那就無(wú)法核實(shí)這件事，無(wú)法核實(shí)這件事李女士想怎么說(shuō)就怎么說(shuō)，對(duì)自己有利的說(shuō)。

難道冒充夏先生的男士一直抓不到，夏先生就不能把犯罪分子繩之以法嗎？

王興華律師分析從這個(gè)角度來(lái)考慮，這個(gè)刑事案件既然沒(méi)出結(jié)果，就應(yīng)該終止審理。刑事結(jié)果沒(méi)出來(lái)之前，法院不應(yīng)該只保護(hù)魏先生而不保護(hù)夏先生。

從假冒結(jié)婚到房屋過(guò)戶(hù)，回顧這一系列過(guò)程，夏先生覺(jué)得這其中涉及的相關(guān)部門(mén)也難辭其咎，那么夏先生可以要求相關(guān)部門(mén)承擔(dān)責(zé)任嗎？這些部門(mén)又該承擔(dān)哪些責(zé)任呢？

王興華律師指出夏先生在判決對(duì)自己不利后，還可以追究相關(guān)單位、相關(guān)部門(mén)的責(zé)任，第一民政局在這個(gè)過(guò)程中承擔(dān)什么樣的責(zé)任，是不是造成了夏先生房屋的損失，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房屋轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，有沒(méi)有過(guò)錯(cuò)和責(zé)任，房產(chǎn)中介有沒(méi)有過(guò)錯(cuò)和責(zé)任，因?yàn)橘u(mài)房款被犯罪分子損失之后，夏先生只有向這些單位追償，當(dāng)然追償也可能是一個(gè)艱難的過(guò)程。

其實(shí)無(wú)論是婚姻登記處，還是說(shuō)我們的房屋過(guò)戶(hù)大廳，都是有一定的過(guò)錯(cuò)的。那如果說(shuō)最后要起訴這些單位的話，王興華律師建議夏先生一塊起訴，要求他們承擔(dān)連帶責(zé)任，或者是按份責(zé)任，最后由法院判。

由夏先生的事件提醒大家，自己的身份證、戶(hù)口本、房本等等重要的證件都是需要保管好的，在這里也建議夏先生按照王興華律師的所分析的積極應(yīng)訴，然后就是督促公安機(jī)關(guān)盡快的把這個(gè)刑事案件進(jìn)行偵破和解決，找到利于自己的點(diǎn)，爭(zhēng)取能擁有自己的家。