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王先生在公司附近租了一套房，當時和房東簽了三年的合同，本來住的好好的，忽然有一天，孫女士找到了他，說原房東已經(jīng)把這房賣給她了，還拿出了房屋買賣合同和房屋產(chǎn)權證，現(xiàn)在她一家要住，要求王先生限期搬出去并把租金交一下。

王先生很困惑，房東可以不經(jīng)自己同意就賣房嗎？自己已經(jīng)向原房東預付了一年租金，怎么現(xiàn)在還要再交房租？而且自己的租房合同今年年底才到期，現(xiàn)在就必須搬走嗎？

北京京云律師事務所，王興華主任表示：

對于王先生提出的問題我們一一來解答，首先原房東有權將自己的房子賣出，是對自己的財產(chǎn)進行處分的行為，不需要經(jīng)過王先生同意，但這并不意味著王先生就需要搬出。

因為我國民法典為了保護承租人的權利和穩(wěn)定的租賃關系，規(guī)定了“買賣不破租賃”原則，意思是在租期內(nèi)，只要王先生實際居住在租賃的房屋里，即便房屋易主，也不影響租賃合同的效力，新房東孫女士仍然需要繼續(xù)履行原先的租賃合同，無權要求王先生搬離，王先生可以繼續(xù)承租至到租期到期為止。而且王先生已經(jīng)預先支付給原房東租金，孫女士可以請求原房東返還，但王先生在剩余租期內(nèi)不用再向孫女士支付租金。

《民法典》

第七百二十五條  租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

《北京市高級人民法院關于印發(fā)<北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答>的通知》

租賃期間房屋發(fā)生所有權變動的，出租主體的變更時間如何確定？房屋轉讓雙方未通知承租人所有權變動會產(chǎn)生何種法律后果？

租賃合同履行過程中租賃房屋發(fā)生所有權變動的，房屋所有權變動的時間為新的租賃關系成立的時間，轉讓房屋雙方對此另有約定的，從其約定。

房屋轉讓雙方未將租賃房屋讓與的事實通知承租人，承租人已經(jīng)依合同約定向出租人支付或者提前預付租金的，可以對抗買受人，買受人再向承租人主張該部分租金的，不予支持；房屋轉讓雙方已經(jīng)通知承租人向買受人支付租金后，承租人仍向出租人支付租金的，不得對抗買受人，買受人要求承租人支付該部分租金的，應予支持。