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[臺州爛尾樓案件] 開發商跑了的爛尾樓怎么處理?

2021-10-29 閱讀：154

臺州案件維權思路開發商跑了的爛尾樓怎么處理?

律師對該案的看法：

爛尾樓的不利后果。

恩施案，開發商跑路，無法入住。
廈門案，開發商跑路，入住，但產權不完整，遇到拆遷時補償大打折扣。

不是典型意義的爛尾樓，開發商最起碼沒有跑路，與一般意義的爛尾樓有區別，開發商目前還在營業，更主要的是還有開發權益。不著急提出民事訴訟，進來提出行政訴訟，讓政府介入。并且該項目基本可以完善相關手續。

維權的后果。

開發商繼續建設，萬事大吉。（維權的終極目的）

我們從各個方面給予開發商和政府施壓，（之所以找政府，完全是因為驗收辦證少不了政府）。

開發商徹底破產

三、調查取證：

國土資源局：

城市花園項目的出讓合同、和土地出讓金繳納憑證。（核實開發土地手續，涉及土地出讓金及保證金的情況）
城市花園的所有預收合同，核實該項目還有多少戶沒有出售。（保全債權）；
養老院的開發手續。（地塊值錢，主要用于開發商施壓）

規劃局：建設用地規劃許可證及建設工程規劃許可證及規劃條件。（開發手續是否齊全，關系到能否辦證及入住）
房管局：資金監管協議及資金監管的明細。
法院及臺州仲裁委員會，了解多少債權人提出了仲裁或訴訟。如果訴訟要參與進來，恩施案教訓（債權人撤銷之訴，第三人撤銷之訴）。

發出查處申請。

如開發手續不齊全，可以向國土資源局查處申請，借以向政府施壓。
如果監管手續不齊全，我們可以向房管局發出申請。
規劃手續不齊全，我們可以向規劃部門發出查處申請。
向公安部門發出立案偵查申請，對開發商及有關人員違法騙取貸款行為要求立案偵查。

訴訟。

參與有關的訴訟，特別是債權人以房抵債的訴訟。
針對政府部門提出行政訴訟，要求履行法定職責，目的是為了跟政府施壓。

談判。

以上所有的方案都是為了談判，這個談判不是跟大家之前找開發商一樣談，而是借助于上述施壓，跟政府去談。

   開發商跑了的爛尾樓怎么處理?
各縣（市、區）建設規劃局（分局），臺州經濟開發區建設局，人民銀行各縣（市、區）支行，各銀監辦事處，農業發展銀行臺州市分行，各國有商業銀行臺州市分行，各股份制商業銀行臺州分（支）行，各城市商業銀行，郵政儲蓄銀行臺州市分行，浙江省農村信用聯社臺州辦事處：
        現將《臺州市商品房預售資金監管暫行細則》印發給你們，請認真貫徹執行。
臺州市住房和城鄉建設規劃局中國人民銀行臺州市中心支行中國銀行業監督管理委員會臺州監管分局
二○一一年十一月十四日
臺州市商品房預售資金監管暫行細則
        第一條為促進房地產市場平穩、健康發展，維護商品房交易雙方的合法權益，確保商品房預售資金用于相關工程建設，根據浙江省住房和城鄉建設廳、中國人民銀行杭州中心支行和中國銀行業監督管理委員會浙江監管局《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》，結合我市實際，制定本細則。
        第二條臺州市行政區域內批準預售的商品房建設項目（含經濟適用住房、限價商品房等，下同），其預售資金的收繳、支出、使用和監督管理工作，適用本細則。
        第三條本細則所稱商品房預售資金是指房地產開發企業將其開發建設中的商品房建設項目在竣工驗收備案前預先出售給購房人，由購房人按照合同約定支付的預購房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等）。
        第四條臺州市住房和城鄉建設規劃局負責對全市商品房預售資金收繳、使用的監督指導，并具體負責臺州經濟開發區范圍內商品房預售資金的監督管理。各縣（市、區）房地產行政主管部門具體負責管轄區域內商品房預售資金的監督管理。
        房地產行政主管部門在商品房預售資金監督管理中主要履行下列職責：
        （一）督促檢查商品房預售資金監管的實施情況；
        （二）辦理商品房預售資金監管協議書的備案工作；
        （三）受理商品房預售資金收繳、使用中違法違規行為的投訴處理；
        （四）商品房預售資金監管其他有關工作。
        各級人民銀行、銀監部門負責對管轄區域內監管銀行的預售資金監管行為進行監督檢查。
        第五條批準預售的商品房建設項目應當全部納入預售資金監管對象范圍。預售資金遵循專款專戶、專款專存、專款專用的原則，采用全程全額的監管方式，用于相關的工程建設。
        第六條房地產開發企業可以根據實際情況，按照商品房預售許可規模或者建設項目全部作為獨立的預售資金監管對象（下稱“監管項目”），在當地銀行機構申請開立商品房預售資金專用存款賬戶（下稱“資金賬戶”）。一個監管項目只能開立一個資金賬戶，該賬戶不得支取現金。
        第七條房地產開發企業應當就監管項目的基本情況、監管內容、監管時間、違約責任等內容與開設資金賬戶的銀行機構（下稱“監管銀行”）、監管項目的工程監理單位共同簽訂統一格式的《浙江省商品房預售資金監管協議書》（下稱“《監管協議書》”），同時向監管銀行提供下列資料：
        （一）監管項目的工程形象進度表；
        （二）監管項目各階段資金使用計劃；
        （三）監管項目工程預算清冊；
        （四）投標文件、中標通知書、中標合同；
        （五）監管銀行要求的其他資料。
        第八條簽訂《監管協議書》的工程監理單位必須是已經依法取得工商營業執照和相應資質等級證書，且已與房地產開發企業簽訂該預售商品房項目工程監理合同的獨立企業法人。
        簽訂《監管協議書》后，監管銀行應當向房地產開發企業預發放資金賬戶賬號，用于申請辦理監管項目的《商品房預售許可證》。
        第九條監管項目各階段資金使用計劃應當與監管項目工程預算清冊和監管項目工程形象進度相對應。
        第十條房地產開發企業申請辦理《商品房預售許可證》時，除需要向房地產行政主管部門提交法律、法規、規章和其他有關規定明確的材料外，還應當提交下列材料：
        （一）《監管協議書》；
        （二）監管銀行預發放的資金賬戶賬號；
        （三）監管項目的工程形象進度表；
        （四）監管項目各階段詳細的工程施工進度計劃和資金使用計劃；
        （五）監管項目工程預算清冊。
        未簽訂《監管協議書》的項目，房地產行政主管部門不得發放《商品房預售許可證》。
        第十一條房地產開發企業應當根據《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》等賬戶管理規定，憑《商品房預售許可證》在監管銀行正式開立資金賬戶，開立的資金賬戶賬號應當與預發放資金賬戶賬號一致。
        監管銀行在賬戶開立后5個工作日內，將房地產開發企業的開戶申請書、《商品房預售許可證》、《監管協議書》、監管項目的工程形象進度表、監管項目各階段的資金使用計劃等材料報當地人民銀行備案。
        第十二條房地產開發企業變更預售資金監管銀行或者資金賬戶的，應當由房地產開發企業向房地產行政主管部門提出申請，經批準后解除原監管協議，同時重新簽訂監管協議，將原資金賬戶中的預售資金全部轉入變更后的資金賬戶，并報監管項目所在地房地產行政主管部門和人民銀行備案。
        第十三條監管項目的預售資金應當直接存入資金賬戶。購房人按揭貸款購買商品房的，其按揭貸款由貸款發放銀行在發放按揭貸款時直接劃入資金賬戶。房地產開發企業憑購房人在監管銀行的繳款憑證為購房人開具售房收款票據。
        房地產開發企業和購房人申請辦理《商品房買賣合同》預售備案登記時，應當提供商品房預售資金存入資金賬戶的證明。
        第十四條商品房預售資金使用實行封閉式管理。房地產開發企業申請使用監管項目預售資金時，應當向監管銀行提出申請，并提交監管項目工程監理單位出具的監管項目分部分項工程施工完成證明或者其他有效資金支付證明材料。
其他有效資金支付證明材料主要包括：
        （一）用于支付購買建筑材料、設備費用的，應當提交購銷合同；
        （二）用于支付設計、監理及其他行政事業性收費的，應當提交合同或者繳費通知書；
        （三）用于償還在建工程貸款的，應當提交貸款銀行出具的還款通知書與支取貸款金額的證明及工程監理單位出具的已完成工程量的證明；
        （四）用于支付稅款的，應當提交納稅通知單。
        第十五條房地產開發企業有下列情形之一的，監管銀行不予辦理監管項目預售資金使用手續，并責令其限期整改：
        （一）超出工程進度使用預售資金額度的；
        （二）未按規定使用預售資金的；
        （三）未將預售款存入資金賬戶的；
        （四）以收取其他款項為名變相逃避資金監管的。
        房地產開發企業在辦理《商品房預售許可證》前，應當支付而未支付的各項費用不得在新建商品房預售資金賬戶中支取。
        第十六條監管銀行應當按照監管項目分別建立商品房預售資金收繳、支出臺賬，并根據監管項目分部分項工程預算清冊、資金使用計劃等要求嚴格審核房地產開發企業資金使用申請。符合條件的，自申請之日起2個工作日內付款。
        第十七條房地產開發企業應當按月向監管項目所在地房地產行政主管部門報送建設工程完成的形象進度以及監管銀行出具的預售資金收繳、支出對賬單。監管銀行應當按月將本銀行監管的商品房預售資金情況報當地人民銀行備案。
        房地產行政主管部門應當對監管項目的預售資金入賬情況、工程建設進度和資金使用情況進行監督檢查。
        第十八條為確保監管項目工程建設順利進行，對監管項目商品房預售所得款項，按監管項目工程預算清冊總額不低于130%列入預售資金監管協議方式監管。
        按監管協議監管的項目工程預算清冊總額的20%可以用于監管項目相應的前期工程費、管理費、銷售費、財務費、不可預見費、稅費、同步歸還本項目房地產開發貸款及其他費用。
        第十九條商品房監管項目竣工驗收備案后，房地產開發企業憑相關證明材料向監管銀行提出資金賬戶撤銷申請。監管銀行應當按照《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》有關規定辦理賬戶撤銷手續。房地產開發企業應當及時將資金賬戶撤銷情況報當地房地產行政主管部門備案。
        第二十條房地產開發企業提供虛假材料申請開立資金賬戶，騙取工程建設資金、擅自截取挪用購房人預購房款或者不將購房人預購房款存入資金賬戶的，房地產行政主管部門應當立即停止該監管項目的銷售，并責令其限期改正。同時，將其行為記入企業的誠信檔案和人民銀行的企業征信系統。
        第二十一條監管項目的工程監理單位提供虛假的監管項目分部分項工程施工完成證明，或者監管項目工程預算清冊編制人員編制虛假的分部分項工程造價，造成房地產開發企業因超前超額支取商品房預售資金而影響工程按期竣工的，應當承擔相應的法律責任外，將其行為記入企業或者個人的誠信檔案，視情節輕重限制其在臺州市范圍內承接監理業務。
        第二十二條監管銀行未按要求受理、審核房地產開發企業使用商品房預售資金的申請材料，超前超額支付商品房預售資金，導致工程無法竣工的，除承擔相應責任外，3年內不得在當地市、縣（市、區）行政區域內承擔商品房預售資金的監管。
        第二十三條房地產開發企業與監管項目的工程監理單位或者監管銀行相互串通設立虛假資金賬戶逃避監管或者違規使用商品房預售資金的，房地產行政主管部門應當責令限期改正；造成嚴重后果的，監管項目的工程監理單位或者監管銀行承擔連帶責任，并依法追究相關責任人的責任。
        第二十四條參與商品房預售資金監管的有關部門、機構和工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、泄露企業秘密的，由有關部門依法依紀追究責任。
        第二十五條本細則自2012年1月1日起施行。

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