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經(jīng)常關(guān)注房產(chǎn)交易市場(chǎng)的人都知道，開(kāi)發(fā)商為了方便出售1樓的房屋，會(huì)跟購(gòu)房人承諾買房送花園的情況，但是像這種還未建成的房屋，看不到實(shí)物，開(kāi)發(fā)商的承諾猶如空頭支票，因此后期會(huì)出現(xiàn)所謂的花園其實(shí)就是公共綠地，那么遇到這種情況，業(yè)主該怎么維權(quán)？請(qǐng)看下面這個(gè)案例。

鄭女士購(gòu)買一套位于底層的房屋，開(kāi)發(fā)商向鄭女士承諾，購(gòu)買底層獨(dú)享一樓花園，因此也比其他樓層貴了每平米近1000元。但是鄭女士去驗(yàn)房時(shí)才發(fā)現(xiàn)，底層獨(dú)享的花園變成了公共的綠地，和想象中完全不一樣，鄭女士和開(kāi)發(fā)商協(xié)商未果，向法院提起訴訟，要求退房退款。鄭女士的訴求可以被支持嗎？

雙方并沒(méi)有將私人花園的事宜約定在合同中，但是依據(jù)購(gòu)買的宣傳冊(cè)、和銷售的聊天記錄、以及鄭女士購(gòu)買單價(jià)超過(guò)所有樓層的事實(shí)等等，可以推定開(kāi)發(fā)商作過(guò)此承諾。雖然開(kāi)發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)承諾，但是鄭女士的根本合同目的是購(gòu)買房屋，獨(dú)立花園使用權(quán)僅是提升房屋品質(zhì)，而且開(kāi)發(fā)商并非未修建花園，只是鄭女士不得作為專有財(cái)產(chǎn)獨(dú)立享有，仍然可以作為小區(qū)業(yè)主使用花園，因此退房退款較為困難，法院難以支持。

但開(kāi)發(fā)商向鄭女士收取了相較其他樓層更多的購(gòu)房款，影響了房屋的品質(zhì)及鄭女士的購(gòu)房體驗(yàn)，鄭女士可以另案向開(kāi)發(fā)商主張違約責(zé)任，要求賠償損失。在實(shí)際生活中，大家在購(gòu)買附花園綠地的商品房要了解綠地規(guī)劃屬性，在合同中做好約定，盡量避免不必要的糾紛。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第274條明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。

可見(jiàn)，小區(qū)綠地屬建筑區(qū)劃內(nèi)的公共部分，原則上由業(yè)主共有，單個(gè)業(yè)主一般不能通過(guò)協(xié)議方式享有綠地的專有權(quán)。但也存在例外情形，即“明示屬于個(gè)人”，“明示”必須符合以下二項(xiàng)要件：其一為綠地規(guī)劃必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門事先批準(zhǔn)；其二為在銷售商品房時(shí)，其他業(yè)主知道或者應(yīng)當(dāng)知道綠地按照規(guī)劃和合同約定屬于業(yè)主個(gè)人專有。

因此，消費(fèi)者在購(gòu)買附綠地的商品房時(shí)，首先需了解綠地規(guī)劃屬性，該綠地是否經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)專屬于特定房屋；其次需確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否以合同約定等方式明確該綠地專屬于特定房屋附屬；最后也需明確開(kāi)發(fā)商是否以銷售廣告、合同或其他有效方式告知其他業(yè)主該綠地屬個(gè)人專有使用。