小城市房地產(chǎn)開發(fā)中如何規(guī)避土地使用權出讓的法律風險？
2021-10-27 閱讀：586
城鎮(zhèn)化的加快，促進小城市房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展。但是同時，小城市開發(fā)會遇到很多自己特有的問題，尤其在土地使用權出讓上，小城市房地產(chǎn)開發(fā)與大城市開發(fā)在法律規(guī)定也有所不同?，F(xiàn)在，北京京云律師事務所教房地產(chǎn)商開發(fā)商如何在小城市房產(chǎn)開發(fā)中規(guī)避土地使用權出讓的法律風險。
風險一：不在規(guī)劃許可范圍內(nèi)，簽訂的建設用土地出讓合同面臨無效和建設工程變違規(guī)建筑的風險。房產(chǎn)開發(fā)的第一步就是取得土地的使用權。法律上是如何規(guī)定土地使用權出讓的這種行為呢？《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第八條：“土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。”需要明確的是，土地使用權不僅包括土地使用權出讓，還包括規(guī)劃許可。不在規(guī)劃許可范圍內(nèi)的土地，即使簽訂建設用地出讓合同，合同的效力也是無效。如果已經(jīng)建成房子，那么這個房子就面臨違建的風險。所以，在取得土地使用權時，要審查是否在規(guī)劃許可范圍之內(nèi)，是否可以取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《國有土地使用證》。
風險二：建設用地使用權出讓的主體不合法，導致建設商品房為無產(chǎn)權房的風險。小城市房產(chǎn)開發(fā)商應該找誰拿地呢？根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第11條規(guī)定，建設用地使用權出讓的主體是市、縣人民政府。需要注意的是，建設用地使用權出讓的主體不包括省轄市所轄區(qū)，也不包括市縣人民政府土地管理部門以上的各級人民政府土地管理部門。目前我國體現(xiàn)內(nèi)，設區(qū)的市的區(qū)一級土地部門都成為分局，不具有獨立行使權力的職能，屬于受市局委托，而縣級土地部門可以獨立行使。開發(fā)區(qū)管委會無權作為出讓方訂立國有土地使用權出讓合同。所以，開放商在訂立建設用地使用權出讓合同時，要審查建設用地出讓的主體是否符合法律規(guī)定。
風險三：由于小城市國有性質的土地較少，小城市房地產(chǎn)開發(fā)商大多數(shù)在農(nóng)村集體土地上建設商品房，造成小產(chǎn)權房。那么，農(nóng)村集體土地能否建商品房呢？小產(chǎn)權是否可以得到法律認可呢？根據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定，任何單位和個人搞建設需要用地的，必須依法申請使用國有土地。但是，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設施和公益事業(yè)建設、村民建設住宅，經(jīng)批準，可以用集體土地，無需辦理土地征收手續(xù)。值得注意的是，商品住宅小區(qū)項目，必須使用國有土地，不得占用集體土地。在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，即“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。“小產(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證不是真正合法有效的產(chǎn)權證。按照國家的相關要求，“小產(chǎn)權房”不得確權發(fā)證，不受法律保護。開發(fā)商為了規(guī)避上述發(fā)生的法律風險。開發(fā)商需要了解，土地法設定了農(nóng)用地轉用、土地征收審批兩項審批事項。農(nóng)用地或未利用地轉用審批，將農(nóng)用地或未利用地變?yōu)榻ㄔO用地，即批準改變土地用途。所以，開發(fā)商可以通過土地征收審批，將集體土地變?yōu)閲型恋?，然后再進行開發(fā)。
風險四：小城市的房地產(chǎn)開發(fā)與大中城市開發(fā)的在法律規(guī)定有不同之處，但是開發(fā)商并不了解相關法律規(guī)定，導致相應的法律風險。小城市開發(fā)商需要了解，轉用審批和土地征收審批的權限，在國務院和省級政府兩級，市縣沒有審批權。需要征收基本農(nóng)田的，無論占多少，必須報國務院批。根據(jù)限制用地項目目錄（2006年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本增補本）》兩項通知，對商品住宅項目用地作出了明確規(guī)定:“建設需要征收基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，國務院批，不足35公頃的，省級政府批。國有未利用地只轉不征的審批由省級規(guī)定。小城市商品住宅項目對宗地出讓面積的限制，不超過7公頃。”宗地出讓面積的限制僅限制于商品住宅項目用地，對于商業(yè)用地、旅游用地、教育用地、工業(yè)用地等非商品房住宅項目用地，則不受宗地出讓面積的限制。
除此之外，小城市房地產(chǎn)開發(fā)商需要注意審查出讓土地是否有其他的瑕疵、該土地上的房地產(chǎn)是否被抵押、與土地使用權和地上物有關的稅費出讓人是否繳清、該土地上的建筑物以及該土地是否出租給第三人。小城市房地產(chǎn)開發(fā)目前還處于初級階段，尤其是在建設用地使用權出讓方面的法律規(guī)范和開發(fā)流程尚不完善，小城市房地產(chǎn)開發(fā)商為了規(guī)避相應的法律風險，可以來專業(yè)做房產(chǎn)的北京京云律師事務所進行更加詳細的法律咨詢。
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