西安海倫國(guó)際小區(qū)該如何維權(quán)商品房逾期辦證？
2021-10-29 閱讀：98
文章指南:
最近，一位網(wǎng)友咨詢說(shuō)，西安海倫國(guó)際社區(qū)的房屋已經(jīng)有6年了，到目前為止業(yè)主還拿不到房產(chǎn)證。期間，開(kāi)發(fā)商和相關(guān)管理部門(mén)也多次組織承諾進(jìn)行限時(shí)辦理但依然無(wú)果。那么，商品房逾期辦證如何通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益，業(yè)主如何維權(quán),以下詳細(xì)內(nèi)容供業(yè)主介紹。
開(kāi)發(fā)商多次書(shū)面承諾辦理房產(chǎn)證均未兌現(xiàn)
網(wǎng)友高女士稱她所住的西安海倫成為國(guó)際服務(wù)小區(qū)從2013年開(kāi)始研究陸續(xù)交房，至今對(duì)于業(yè)主們沒(méi)有可以拿到房產(chǎn)證。多次找到開(kāi)發(fā)商協(xié)商，雖然得到過(guò)多次書(shū)面承諾辦理房產(chǎn)證，但是一直沒(méi)有兌現(xiàn) 。
相關(guān)管理部門(mén)4次承諾的辦證工作時(shí)間均未兌現(xiàn)
與開(kāi)發(fā)商就辦證問(wèn)題多次溝通無(wú)果后，業(yè)主向有關(guān)政府部門(mén)求助，雁塔區(qū)有關(guān)部門(mén)回應(yīng)了四次，表示會(huì)在二○一六年七月、二○一八年六月、二○一九年七月及二○一九年十月三十日前完成認(rèn)證工作，但至今仍未落實(shí)。
老百姓花幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)買(mǎi)套房，結(jié)果卻遲遲拿不到房產(chǎn)證，以至于可以買(mǎi)賣(mài)房屋、孩子教育入學(xué)等都受到影響極大發(fā)展限制，自己就是花錢(qián)買(mǎi)的房子，確沒(méi)有一個(gè)權(quán)利以及憑證數(shù)據(jù)證明它屬于我們自己，這真是一件讓人糟心的事情。那么，一旦遇到這樣的問(wèn)題，購(gòu)房者應(yīng)該怎么辦？今天北京云房地產(chǎn)律師將為您全面分析這一問(wèn)題。
為什么一定要自己拿到房產(chǎn)證？
許多人簡(jiǎn)單地把它理解為一種權(quán)利證書(shū)，用來(lái)證明房子是他們自己的正義，忽略了財(cái)產(chǎn)證書(shū)的許多功能。那么沒(méi)有房產(chǎn)證到底有啥用呢？房產(chǎn)證至少有七個(gè)功能，你必須了解。
1、房產(chǎn)證是房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、交換、租賃和抵押時(shí)出具的重要影響法律體系文件。沒(méi)有好房產(chǎn)證的房產(chǎn)不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易。任何一個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)交易管理行為的第一個(gè)步驟方法就是為了驗(yàn)證房產(chǎn)證的真實(shí)和有效性，可以通過(guò)這樣說(shuō)，房產(chǎn)證是一切買(mǎi)賣(mài)交易的基礎(chǔ)法定文件。
2、沒(méi)有辦好房產(chǎn)證的房產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)進(jìn)行技術(shù)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與和繼承。在沒(méi)有可以拿到房產(chǎn)證或者之前，購(gòu)房者還不能完全算是該房產(chǎn)的法律傳統(tǒng)意義上的擁有者。
3、房地產(chǎn)交易的置換和租賃形式不能進(jìn)行，即使簽訂有關(guān)合同或協(xié)議將被視為無(wú)效，也不能受到法律保護(hù)。
4、在沒(méi)有可以拿到房產(chǎn)證之前該房產(chǎn)企業(yè)無(wú)法及時(shí)進(jìn)行質(zhì)押、典當(dāng)?shù)刃袨椤２荒芡ㄟ^(guò)房地產(chǎn)質(zhì)押、典當(dāng)獲得貸款或者承擔(dān)其他民事責(zé)任。
5、在該房產(chǎn)企業(yè)所處城市土地被征用或房屋被拆遷時(shí)無(wú)法按國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策及相關(guān)拆遷法律法規(guī)可以獲得拆遷補(bǔ)償。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題。
6、在沒(méi)有自己拿到房產(chǎn)證之前該房產(chǎn)的所有權(quán)仍然需要屬于我們開(kāi)發(fā)商，如果企業(yè)開(kāi)發(fā)商之間存在將房產(chǎn)進(jìn)行抵押借貸的行為或因債務(wù)管理問(wèn)題被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，該房產(chǎn)公司可以被債權(quán)人（如銀行）依法拍賣(mài)還貸。
7、土地使用期滿不申請(qǐng)繼續(xù)使用的。
房產(chǎn)證久拖不決業(yè)主如何維權(quán)？
由于買(mǎi)方一直在與開(kāi)發(fā)商就認(rèn)證問(wèn)題進(jìn)行談判，業(yè)主權(quán)利保護(hù)網(wǎng)絡(luò)根據(jù)多年處理各類商品房逾期辦證糾紛的經(jīng)驗(yàn)，為大多數(shù)業(yè)主提供了兩個(gè)切實(shí)有效的法律權(quán)利保護(hù)方案:
1、督促開(kāi)發(fā)商辦證，并要求開(kāi)發(fā)商支付逾期辦證的違約金
針對(duì)房產(chǎn)證辦理久拖不決的情況，購(gòu)房者應(yīng)該進(jìn)行主動(dòng)出擊，積極參與維權(quán)，切勿消極等待，如果通過(guò)協(xié)商不成，集體企業(yè)委托律師走法律發(fā)展途徑是最好的辦法。我們會(huì)基于業(yè)主和開(kāi)發(fā)商通過(guò)簽訂的《商品房進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)雙方合同》起訴開(kāi)發(fā)商要求其履行為以及業(yè)主可以辦理房產(chǎn)證的義務(wù)，并支付平臺(tái)逾期辦證的違約金。如果企業(yè)合同中約定的違約金或者過(guò)低，我們還可以通過(guò)依法向人民法院進(jìn)行申請(qǐng)調(diào)高違約金的標(biāo)準(zhǔn)。
2、退房，主張開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任
購(gòu)房者還可以通過(guò)基于企業(yè)合同約定或者相關(guān)法律制度規(guī)定起訴開(kāi)發(fā)商要求學(xué)生解除買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》即退房。并要求發(fā)展商退還購(gòu)房本息、維修費(fèi)、契稅、貸款押金等費(fèi)用。
逾期辦證的違約金以及如何進(jìn)行確定？
房屋不同于普通商品，房屋產(chǎn)權(quán)證涉及的利益較多，一旦開(kāi)發(fā)商拖延向購(gòu)房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，就會(huì)使購(gòu)房者對(duì)房屋的權(quán)利受到嚴(yán)重限制，侵犯了購(gòu)房者的利益，因此此時(shí)無(wú)論是依法還是按照合同協(xié)議，購(gòu)房者都可以向開(kāi)發(fā)商要求賠償。關(guān)于違約金數(shù)額的確定需要我們?yōu)榇蠹疫M(jìn)行總結(jié)了如下工作要點(diǎn)。
1.關(guān)于逾期辦證違約金或損失賠償?shù)臅r(shí)間計(jì)算起點(diǎn)問(wèn)題 根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)雙方合同以及司法解釋》第十八條第一款之規(guī)定，逾期辦證違約金或損失賠償?shù)挠?jì)算一個(gè)起點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)可以首先需要遵從合同沒(méi)有約定。合同沒(méi)有約定的，按照房屋建成與否確定計(jì)算起點(diǎn)。如果房屋尚未完工，從房屋交付使用之日起計(jì)90天; 如果房屋已經(jīng)完工，從合同簽訂之日起計(jì)90天。司法社會(huì)實(shí)踐中，對(duì)該條文的理解能力一般企業(yè)不存在爭(zhēng)議。
2、可能存在的無(wú)效格式條款
合同中可能存在為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的無(wú)效格式條款。如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同協(xié)議中“逾期支付物業(yè)證0.1% 的 liquidated damage”。”則開(kāi)發(fā)商的違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任公司并不會(huì)隨違約時(shí)間的長(zhǎng)短、違約給對(duì)方企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失大小和履行社會(huì)義務(wù)與否發(fā)生發(fā)展變化，該條款我們不能沒(méi)有起到督促開(kāi)發(fā)商盡快履行辦證義務(wù)的作用，也未能充分體現(xiàn)出違約行為責(zé)任應(yīng)有的補(bǔ)償性和懲罰性。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條的規(guī)定:”格式條款有本法第五十二條、第五十三條規(guī)定情形的，或者一方提出格式條款免除責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任或者排除對(duì)方主要權(quán)利的，格式條款無(wú)效”，該條款視為格式條款無(wú)效。
3、違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低可向法院申請(qǐng)調(diào)高
如果購(gòu)房合同約定的違約金明顯過(guò)低，根據(jù)《中華民族人民共和國(guó)合同法》第 114 條規(guī)定，當(dāng)事人可以發(fā)展要求中國(guó)人民法院工作進(jìn)行分析調(diào)整。最高人民法院關(guān)于審理商品房銷售合同糾紛法律若干問(wèn)題的解釋的第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以違約的約定罰款低于造成的損失為由，申請(qǐng)?jiān)黾淤r償 liquidated damage，數(shù)額按照違約造成的損失確定。第十八條第二款：“合同沒(méi)有約 定違約金或者經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額難以通過(guò)確定的，可以直接按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)社會(huì)人民對(duì)于銀行管理規(guī)定的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)成本計(jì)算。
為什么我們必須使用法律手段來(lái)維護(hù)我們的權(quán)利？
在我們自己之前的工作生活中經(jīng)常會(huì)預(yù)見(jiàn)這樣的情況，業(yè)主自行組建了一個(gè)幾百人的維權(quán)大群，各路業(yè)主在這個(gè)群里發(fā)表重要觀點(diǎn)，但是他們始終難以發(fā)展形成一種統(tǒng)一管理意見(jiàn)。有的企業(yè)業(yè)主建議和開(kāi)發(fā)商可以繼續(xù)進(jìn)行協(xié)商，但多次通過(guò)協(xié)商過(guò)后，房產(chǎn)證就是辦不下來(lái)，違約金也一直談不攏；有的業(yè)主提供建議走信訪，獲得的答復(fù)通常是，你們能夠反映的問(wèn)題研究不屬于信訪受理范圍，建議走訴訟工作程序；有的業(yè)主提出建議找媒體報(bào)導(dǎo)，但沒(méi)有能力達(dá)到一石激起千層浪的效果，問(wèn)題我們還是學(xué)生無(wú)從解決；還有些極端的業(yè)主管理建議，建議到政府門(mén)前去坐一坐、給官員寫(xiě)信、一起去北京信息等等，這些數(shù)據(jù)都是他們無(wú)法有效解決這個(gè)問(wèn)題的。
律師能夠進(jìn)行理解各位業(yè)主的做法和心情，非常佩服各位業(yè)主能夠更加團(tuán)結(jié)發(fā)展起來(lái)維權(quán)的魄力和決心，但無(wú)數(shù)的例子可以讓我們覺(jué)得只有一個(gè)團(tuán)結(jié)起來(lái)依法維權(quán)才是有效解決這些問(wèn)題效能最高的辦法。集體的力量是強(qiáng)大的，但若不能進(jìn)行統(tǒng)一管理思想，選擇一個(gè)正確的道路，這樣的集體就容易出現(xiàn)瓦解。
業(yè)主們要做是將懸而未決的爭(zhēng)議提交中國(guó)人民對(duì)于法院，業(yè)主如何維權(quán),聘請(qǐng)律師，和律所簽合同，每人出一份工作授權(quán)委托書(shū)，每人出一點(diǎn)維權(quán)提供資金，就會(huì)有最專業(yè)知識(shí)的人都是為了提高你們的利益兢兢業(yè)業(yè)地四處奔走，努力可以做到業(yè)主經(jīng)濟(jì)利益價(jià)值最大化，使得我們每一項(xiàng)主張都于法有據(jù)，合情合理。
在所有訴求合理的情況下，法院會(huì)依法判決開(kāi)發(fā)商為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，會(huì)判決開(kāi)發(fā)商支付合理的逾期辦證違約金。商品房逾期辦證,業(yè)主們最終拿到的是人民法院蓋章的，具備可執(zhí)行保障的法院的判決書(shū)。國(guó)家強(qiáng)制力的保障勝過(guò)無(wú)數(shù)的爭(zhēng)吵推諉，口舌之爭(zhēng)。
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