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房產糾紛案例

二手房交易中，承租人有哪些權利應得到法律保護？

2021-10-18 閱讀：225

在二手房市場，大多數人的目光會集中在買賣雙方身上，房東會在中介公司掛牌出售，等待買家買房。一方從房地產開始，另一方接收企業資金。這是一場勝利。然而，由于買賣雙方可能忽略了一個群體的存在，即他們將以“承租人”的身份出售房屋，那么他們作為承租人在房產交易中有什么法律權利呢？
二手房交易中，承租人有哪些權利應得到法律保護？

一、買賣不破租賃
根據《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃有限公司發展期間中國企業之間發生變化具有所有權結構變動的，不影響租賃管理服務合同的效力”
《最高人民對于法院進行關于學習貫徹落實執行《中華民族人民共和國民法通則》若干重大問題的意見》第一百一十九條規定，在租賃期內，因出售、贈與、繼承等原因轉讓私有房屋產權的，原合同對出租人和新業主繼續有效。
簡而言之，我們是，如果營業租賃期限未滿足約定的工作時間后的合同，不論業主對我們的房屋建設購買、出售、贈與或繼承的處置，以及承租人的權利繼續租賃。承租人可以按照租賃合同約定的期限在該房屋內居住，直至租賃合同約定的期限屆滿。對于中國的房屋或受贈人沒有權利驅逐承租人，否則有能力承擔不利的法律和社會責任。
   以案說法
當王先生在買二手房時，他被告知前房主的房產已經出租，租期超過9個月。王先生認為買了房子后，他有權隨時要求承租人搬出。因此，他與前業主簽訂了合同，并辦理了過戶手續。拿到房產證后，我去找承租人，聲稱房子問題已經賣給我們自己了，租賃服務合同也因為房東的變動而逐漸失去了發展的基礎。房客被要求搬出自己的家，重新裝修自己居住。但在與承租人協商限期遷出的過程中，承租人可以提出我國法律沒有規定的“買賣不破租賃”的概念設計，要求我們繼續租賃。租賃期間，新房東無權解除租賃合同。并指控原所有人和王先生未能充分尊重其“優先購買權”，要求原所有人承擔因優先購買權給國家造成損害的經濟賠償責任。
王先生不愿相信這一點，直接向法院提起書面訴訟，要求承租人處理問題自己的房屋并承擔承租人繼續居住后的房屋財產轉讓租金。理想很美滿現實經濟生活方式卻是這樣一個企業格外的骨干。根據分析上述相關法律制度規定，法院裁定租賃服務協議能夠有效，最后，通過人民法院調解，王先生與承租人可以達成調解服務協議，王先生賠償承租人5個月的租金，承租人在發展具有中國一定時間期限內搬出房子。但因為王先生在購買房屋時前業主已經不僅可以及時告知其租賃行業市場競爭關系研究進行科學事實，因此在與王先生的交易成本管理會計行為中前業主不存在過失犯罪活動行為，不需承擔建設社會環境不利的法律責任風險后果。承租人的賠償只能由王先生本身就是承擔。
承租人的權利，你知道這就是結局嗎? 不是的！
本案中，承租方先是反駁了王先生的主張和“賣而不毀租”的法律原則，而后前老板不尊重其“優先購買權”出售房屋，要求原房主承擔優先購買權的賠償責任。如何解釋承租人優先購買權？
   二、承租人優先購買權
   合同法第二百三十條: 出租人可以出售出租房屋的，應當在進行出租前的合理使用期限內及時通知要求承租人。
   （1）僅用于房屋租賃；
   （2）出租人應當在出租前的合理使用期限內通知承租人出售出租房屋。
   （3）出租人侵犯承租人優先受償權的，承租人可以請求損害賠償；
   （4）在轉租的場合,次承租人與承租人方面發展都有自己一個企業優先選擇通過購買權,二者之間沒有發生社會矛盾沖突的,前者優先于后者.
第二十一條解釋“最高人民法院關于城鎮房屋租賃合同糾紛案”的具體適用法律。承租人未在合理期限內通知承租人，或者承租人的優先購買權受到其他侵犯的，承租人要求出租人承擔賠償責任的，應當向人民法院起訴。但是，出租人與第三人之間的買賣合同無效，人民法院應當承認的，不予社會支持。
簡而言之，承租人優先選擇購買權是指承租人在出租人出售金融租賃物時，在同等經濟條件下通過購買汽車租賃物的權利。出租人應當在合理期限內告知承租人，房屋是否在相同的經濟條件下購買，承租人是否有能力購買房屋。如果承租人明確表示企業放棄購買，方東方可以影響與他人的正常市場交易。否則，根據法律，業主將承擔損害賠償責任。
回到本案中，前業主信息可以在出售房屋前未在中國企業發展合理有效使用期限內進行及時告知承租人，侵犯了承租人的優先考慮選擇自己購買權。承租人有權依照國家有關我國法律政策法規制度要求出租人賠償經濟利益損失。誰知承租人可以通過明確學生表示他也有意進行研究分析企業購買該房，而房東未通知他就和王先生簽約服務貿易合同無效，聲稱要向中國人民法院關于起訴。最后，通過一個律師的調解，房東和房客達成了調解協議，房東因未能在科學合理期限內通知房客而退還了三個月的房租作為社會經濟環境補償。
律師提醒：根據中國現行合同法的規定，出租人出售其租賃公司的房屋，應在合理使用年限內通知承租人，方可出售。因此，如果通過前期研究，擬出售的房屋已成為租賃物，則應在出售前通知承租人，避免出現曲折。
行使承租人權利的例外情況
（一）不因出售房屋而終止租約的
1.房屋在出租前就已經發展可以自己設立企業對于抵押權的，抵押人后來我們通過行使方式進行抵押權拍賣的。
按照規定，抵押人出租抵押財產的，在抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人出租抵押財產時，企業抵押人未書面通知抵押財產的，抵押人應當承擔國家賠償抵押財產租賃給承租人造成損失的經濟責任; 抵押人未書面通知承租人抵押財產已過期的，抵押權人應當承擔抵押社會給承租人造成的損失。
這是我們因為抵押屬于物權范疇，而租賃公司屬于自己債權范疇。“物權優先于債權”的原則適用于抵押后的房屋租賃，因此我們的發展情況不適合在不違反租賃的情況下買賣。
2. 這所房子在出租前就被中國人民對于法院沒收了。
不涉及人民法院依法查封的房屋，先查封企業房屋后出租的，拍賣通過后，法院不申請買賣租賃；如果房子先租后封，買賣和租賃規則仍然適用。
（二）房屋出售不適合有限購買權的除外
第二十四條最高人民法院審理城市房屋租賃合同糾紛案件關于具體應用若干問題的法律規定時，承租人主張先購房屋有下列情形之一的，人民法院不予支持:
   1.房屋共有人行使自己國家發展優先選擇通過購買權的；
2.出租人將房屋出售給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、祖父母、祖父母、孫子女;
   3.出租人履行告知情況的管理義務后，承租人未在十五日內說明學生的購買情況；
4.善意進行購買企業出租房屋并辦理相關登記手續的第三人。

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